De gaswinning in Groningen leidt tot materiële schade aan woningen én grote onzekerheid onder de inwoners van deze noordelijke provincie. Een aantal van hen heeft gezondheidsklachten en psychische problemen ontwikkeld, omdat ze vinden dat hun zorgen niet serieus worden genomen. (Zie het artikel van Katherine Stroebe).
Nog geen consensus over waardevermindering huizen
De overheid werkt inmiddels aan een gaswinningsbesluit waarin veiligheidsberekeningen de bovengrens van een aanvaardbare winning bepalen. Mooi zou je zeggen, dat besluit kan tot duidelijkheid leiden. Er is echter een heel groot maar, het besluit impliceert namelijk tevens toestemming tot het jarenlang beschadigen van duizenden eigendommen, immers de schade wordt vergoed.
Een belangrijke schadepost is het verwachte waardeverlies van huizen, en daar is nog geen consensus over. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS 2016) vindt een niet-significant verschil van 1,6 procent, terwijl onderzoek van de Vrije Universiteit en de Rijksuniversiteit Groningen (de Kam 2016b) een effect laat zien dat vier keer hoger is. Dit alles draagt niet bij aan de gemoedsrust van de Groningers, en maakt het ook relatief eenvoudig voor overheden en Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) om het prijseffect te bagatelliseren.
Prijseffect van aardbevingen moeilijk meetbaar
Het belangrijkste probleem is dat er nog onvoldoende inzicht is in hoe een potentiële koper de impact van aardbevingen in zijn overwegingen betrekt, en hoe de positie van verkopers erdoor wordt beïnvloed. Plausibel is dat er sprake is van een combinatie van een gebiedseffect - ook wel imago-effect genoemd - en een pand-gebonden effect.
Het gebiedseffect ontstaat doordat kopers minder willen betalen voor een huis op een plek waar aardbevingen zijn voorgekomen en opnieuw kunnen voorkomen. Daarbovenop is er het pand-gebonden effect. Dus: hoe ligt de woning ten opzichte van epicentra, hoe zit het met de ondiepe ondergrond, en heeft het huis schade?
Impact van aardbevingen in rekenmodellen
De berekende prijseffecten hangen sterk af van de manier waarop de geschetste impact van aardbevingen in de modellen is verwerkt. Het onderzoek van het CBS volstaat met het maken van onderscheid tussen 11 risicogemeenten[1], zoals Loppersum, en in de nabijheid gelegen referentiegemeenten, zoals Leek. De veronderstelling is dat in alle risicogemeenten overal op dezelfde manier sprake is van aardbevingsimpact, daarbuiten niet. Dat die veronderstelling te simpel is, blijkt uit onderzoeken die proberen beter bij de door bewoners ervaren werkelijkheid aan te sluiten. De VU/RUG maar ook de Atlas voor Gemeenten gebruiken het aantal voelbare aardbevingen en/of het percentage schademeldingen in kleinere gebieden als maat voor de aardbevingsimpact. Niet de gemeentegrenzen maar de (aanzienlijke) verschillen binnen gemeenten zijn dan relevant.
Gegevens over woningen niet compleet
Een tweede probleem is dat alle genoemde onderzoeken gebaseerd zijn op transacties geregistreerd door de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Haar databestand bevat namelijk (ook) uitgebreide kenmerken van woningen, en die moeten meegenomen worden in de analyse omdat je anders appels en peren vergelijkt. Punt is echter dat de NVM hooguit 90 procent [2] van alle verkopen registreert, en het is de vraag of deze representatief zijn voor het totaal van de transacties. Ook binnen het NVM-bestand kan sprake zijn van een vertekening, omdat in aardbevingsgebied mogelijk alleen nog maar de betere, de niet of relatief weinig beschadigde woningen, worden verkocht.
Verschillen in waardering woningkenmerken
Een laatste punt is dat de modellen er vanuit gaan dat ieder kenmerk, bijvoorbeeld de grootte van de woning, bij alle transacties een zelfde bijdrage aan de prijs levert, terwijl mensen een grote woning in een risicogebied misschien wel lager waarderen dan daarbuiten. Een zelfde soort overweging betreft de onderhoudstoestand van de woning, die in aardbevingsgebied in wisselwerking staat met schade en herstel en daarbuiten niet. Daarbij speelt bovendien mee dat dit aspect niet objectief wordt vastgesteld, maar door de makelaar bepaald.
Wanneer we de uitkomsten van de genoemde onderzoeken zo veel mogelijk vergelijkbaar maken, krijgen we het volgende beeld:
Waarheid ligt niet in het midden
We kunnen concluderen dat de verschillen in uitkomsten aanzienlijk zijn en dat we slechts kunnen hopen dat de prijseffecten beperkt zijn, maar dat dat niet de realiteit is die veel verkopers ervaren. Voorts kunnen we vaststellen dat de verschillende soorten onderzoek dusdanige tekortkomingen vertonen dat ze geen goed beeld geven van de realiteit.
Het is te vroeg om te veronderstellen dat de waarheid wel in het midden zal liggen. Enerzijds kan de onduidelijkheid van de bevindingen in het voordeel van individuele eigenaren werken die in gesprek zijn met een geïnteresseerde koper. Anderzijds kan ze bijdragen aan de frustratie van de eigenaren die gevangen zitten in hun eigen huis omdat er geen kopers komen, of die hun prijs sterk hebben moeten verlagen. Dat de in opdracht van overheid of NAM uitgevoerde onderzoeken slechts een beperkt prijseffect laten zien, heeft ook invloed op de regelingen om eigenaren te compenseren.
Mijn voorstel zou zijn om een veel transparanter onderzoeksprogramma op te zetten, dat de beperkingen van de NVM-gegevens in beeld brengt, maar, belangrijker nog, tevens indicatoren oplevert voor het meten van de impact van de aardbevingen op een ander, lager schaalniveau. Denk daarbij aan de schadehistorie van individuele panden, de verschillen in de samenstelling van de bovenste grondlagen en het verdisconteren van het effect van frequente lichte trillingen.
Uitkomsten moeten kortom specifieker worden gemaakt naar gebieden en woningtypen; de publicatie van alleen gemiddelden draagt slechts bij aan de frustratie van eigenaren in zwaarder getroffen gebieden. En ja, als de ‘prijs’ van maatschappelijk betekenisvolle uitkomsten een lager statistisch significantieniveau betekent, moeten we dat maar gewoon accepteren.
George de Kam is honorair hoogleraar Volkshuisvesting en grondmarkt, met bijzondere aandacht voor het wonen van ouderen en emeritus hoogleraar Maatschappelijk ondernemen met grond en locaties aan de Radboud Universiteit Nijmegen.
Noten:
[1] Dat zijn: Appingedam, Bedum, De Marne, Delfzijl, Eemsmond, Hoogezand-Sappemeer, Loppersum, Menterwolde, Slochteren, Ten Boer en Winsum
[2] volgens de gegevens van het CBS (p12).
Literatuur
Bosker, M., et al. (2016a). Met angst en beven, Verklaringen voor dalende huizenprijzen in het Groningse aardbevingsgebied. Utrecht, Atlas voor gemeenten.
Bosker, M., et al. (2016b). "Bijdrage aardbevingen aan waardedaling woningen in Groningen overschat." ESB 101 (4733): 294-298.
CBS (2016). Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld, 1e kwartaal 1995 tot en met 4e kwartaal 2015. Den Haag, CBS.
De Kam, G. (2016a). Waardedaling door aardbevingen nader beschouwd. Een reactie op ESB en het onderzoek Met angst en beven. URSI Report series. F. R. W. Rijksuniversiteit Groningen. Groningen, Rijksuniversiteit Groningen. 354.
De Kam, G. (2016b). Waardedaling van woningen door aardbevingen in de provincie Groningen. Een doorrekening op postcode 4 niveau. URSI Report. Groningen, Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen. 352.
Foto: Eduard Bezembinder (Flickr Creative Commons)