Meer woningen in het middensegment zijn niet de heilige graal

Het huisvesten van middengroepen – het zogenoemde ‘middensegment’ – is een populair beleidsdoel, van gemeenten en kabinet. Daar zijn serieuze vraagtekens bij te plaatsen.

Het zogenaamde ‘middensegment’ krijgt momenteel veel aandacht als het om wonen gaat. Dit segment zou cruciaal zijn voor het huisvesten van middengroepen, maar vooralsnog schitteren in afwezigheid.

Stadsbesturen van de grotere steden benadrukken al langer het belang van dit middensegment. Zo beloven nagenoeg alle Amsterdamse politieke partijen, in aanloop naar de komende gemeenteraadsverkiezingen, het middensegment fors uit te breiden. Om de onderwijzer, politieagent, en verpleegkundige maar aan een huis te helpen. Onder Rutte III en minister Kajsa Ollongren is het middensegment nu ook tot prioriteit van het nationaal woonbeleid verheven.

Toch dienen er vraagtekens bij deze ambities geplaatst te worden. Het middensegment is zeker geen panacee. Bij discussies over het middensegment is onvoldoende aandacht voor betaalbaarheid en structurele problemen.

Middengroepen tussen wal en schip

De huidige focus op uitbreiding van het middensegment is een gevolg van het feit dat veel middengroepen tussen wal en schip vallen. Ze komen niet in aanmerking voor sociale huur omdat ze daar net te veel voor verdienen. Tegelijkertijd is het lastig voor deze groep om een woning te kopen. Als reactie op de diepe financiële crisis van 2008 en het in elkaar storten van de huizenprijzen zijn de eisen voor hypotheekverstrekking strenger geworden. Bovendien leven steeds meer middengroepen met onzeker en tijdelijk werk. Voor hen is kopen al helemaal geen optie. Dit is zeker zo in grote steden waar de huizenzeepbel nu weer tot ongekende proporties opgeblazen wordt.

Enter het middensegment. Het klinkt heel logisch: verhuur woningen boven de sociale huurgrens zodat maximale inkomenseisen niet gelden, maar vraag er ook weer niet te veel voor zodat ze wel betaalbaar blijven voor de zo gewenste middengroepen. In de praktijk gaat het dan om huurwoningen met maandhuren vanaf de sociale huurgrens van 711 euro tot pak ‘m beet 1000 euro.

Een zelf gecreëerd probleem door onnodig strenge inkomensgrens

De benarde positie van middengroepen is echter zeker geen vanzelfsprekendheid of natuurwet. Ze is het directe gevolg van recente keuzes in woonbeleid. Lange tijd waren woningcorporaties er niet alleen voor lage inkomensgroepen, maar bedienden zij een veel breder publiek. Met dat gedachtegoed zijn veel woningbouwverenigingen ongeveer een eeuw geleden zelfs ontstaan.

Er is echter paal en perk gesteld aan toegang tot de sociale huur. De nationale overheid heeft in 2011 strenge maximale inkomensgrenzen getrokken onder druk van de Europese Unie. Om zogenaamd valse concurrentie tussen corporaties en de vrije markt te voorkomen. Het gevolg is dat bijna alle vrijkomende sociale huurwoningen aan huishoudens met een jaarinkomen tot 36.798 euro (2018-grens) moeten worden toegewezen. Maar die grenzen zijn onnodig streng geplaatst. In andere landen, bijvoorbeeld Oostenrijk, is gekozen voor coulantere inkomenscriteria. Toch zijn we deze grenzen al snel als vanzelfsprekend gaan beschouwen. Verdien je net iets meer dan word je weggezet als vermaledijde scheefwoner.

We volgen het VK waar het verval van de sociale huur al eerder begon

Het beknibbelen op sociale huur is onderdeel van een langlopend ideologisch project. Sociale huur wordt als onwenselijk neergezet, een laatste redmiddel voor wie echt niet anders kan. Gevolg is dan ook dat corporatiebestuurders zich zorgen maken over de toenemende concentratie van sociale problematiek in hun woningbestand. Met deze ontwikkeling volgen we landen als het Verenigd Koninkrijk, waar het verval van de sociale huur al veel eerder is ingezet.

Aan de andere kant wordt eigenwoningbezit – in veel gevallen overigens onterecht – geassocieerd met allerlei voordelen voor zowel individu als samenleving. Het is de liberale droom om zo veel mogelijk huishoudens een eigen woning aan te smeren. De obsessie met koop blijkt ook uit het feit dat de overheid er alles aan gelegen is de absurd hoge huizenprijzen in stand te houden – onder meer door jaarlijks miljarden euro’s in de koopsector te pompen.

Het beperken van de toegang tot sociale huur, in combinatie met het in stand houden van huizenprijsbubbels, zorgt ervoor dat middengroepen nu buiten de boot vallen.

711 euro is te duur voor middeninkomens

Die middeninkomens hebben juist grote behoefte aan een werkelijk betaalbare huurwoning. Gezinnen met kinderen die net boven de inkomensgrens verdienen kunnen geen €711 aan kale woonlasten per maand dragen. En let wel, bij dat bedrag beginnen de prijzen in het middensegment. Hetzelfde geldt voor de hoogopgeleide starter aan het begin van haar of zijn carrière. Of voor alleenstaanden met een middeninkomen. Een recente studie van het Planbureau voor de Leefomgeving concludeert dan ook treffend dat veel middeninkomens het middensegment van de huurmarkt helemaal niet kunnen betalen.

Dit raakt aan een breder punt: in vergelijking met andere landen zijn Nederlanders al een relatief groot deel van hun inkomen kwijt aan wonen. Deze woonquotes zijn vooral voor huurders hoog, en nemen ook nog eens scherp toe voor deze groep. Dit roept de vraag op of de term middensegment niet een manier is om hogere woonlasten te normaliseren.

Sociale huur wordt aangewezen als schuldige van uitsluiting

Sociale huur zou een belangrijke rol kunnen spelen in het betaalbaar huisvesten van middeninkomens. Maar in plaats daarvan wordt deze sector juist aangewezen als schuldig aan het uitsluiten van middeninkomens. Dit is vooral een stok om de sociale huursector mee te slaan. Het rechtvaardigt verdere liberalisering van de woningvoorraad.

Het is illustratief dat het landelijke regeerakkoord expliciet de uitbreiding van het middensegment ten koste van sociale huur aanmoedigt: ‘Er moeten meer betaalbare huurwoningen in de vrije sector komen. De mogelijkheden in het gemeentelijk beleid om het aanbod te vergroten, te sturen op prijs en sociale huurwoningen te verkopen, moeten ten volle worden benut.’ (p.31).

Blindstaren op het middensegment

Toch is het enigszins begrijpelijk dat gemeentebesturen inzetten op het middensegment. Daar kan lokaal immers op gestuurd worden. Het sleutelen aan de toegangseisen voor de corporatiesector is daarentegen een nationale en zelfs Europese aangelegenheid. Bovendien kan een middensegment tot op zekere hoogte een toevoeging zijn aan het huidige woningbestand. Het moet dan echter niet gaan om wat we nu vaak zien: een ‘excuus’ middensegment van kleine hokken met naar verhouding torenhoge huren.

De vanzelfsprekendheid waarmee het middensegment nu als dé oplossing naar voren wordt geschoven is echter onterecht. Het middensegment is zeker geen heilige graal. Het is een beleid van pleisters plakken, en normaliseert steeds hogere woonlasten voor huurders en liberalisering van de betaalbare huurvoorraad.

Het blindstaren op dit middensegment draagt er bovendien aan bij dat structurele problemen genegeerd blijven. Het gaat dan vooral om de twijfelachtige politieke keuze om toegang tot de sociale sector te beperken. Een werkelijk sociale huursector zou juist als doel moeten hebben plek te bieden aan iedereen die door het falen van de markt niet aan bod komt – ook middengroepen.

Cody Hochstenbach is postdoctoraal onderzoeker stadsgeografie aan de Universiteit van Amsterdam. Zijn onderzoek richt zich op gentrificatie, ongelijkheid en woonbeleid.

Foto: CorporatieNL (Flickr Creative Commons)

Dit artikel is 7121 keer bekeken.

Reacties op dit artikel (15)

  1. “Een werkelijk sociale huursector zou juist als doel moeten hebben plek te bieden aan iedereen die door het falen van de markt niet aan bod komt – ook middengroepen.”
    Maar het is toch zo, dat er ook te weinig sociale huurwoningen zijn en dan zullen er daar nog veel meer te weinig zijn … dat lost dan toch niks op, of zie ik dat niet goed??

  2. Als u kijkt naar besteedbaarinkomen, dan is in de koop 25 tot 30 daarvoor wonen bestemd, bij huurders ligt dat tussen 35 a 40 %. (CBS-cijfers) Dat is dus een ongelijkheid tussen wonen alleen maar versterkt wordt dit beleid. Daarnaast is de opbrengst te hoog, maak een vergelijking tussen bouwkosten en vraagprijs.

  3. De mogelijkheden voor gemeenten om te sturen op het middensegment zijn ook beperkt. Je kunt in bestemmingsplannen wel voor bepaalde locaties de verplichting opnemen om in het middensegment te bouwen, maar als er geen exploitanten voor warm te maken zijn, worden ze niet gebouwd. En corporaties verplichten tot verkoop van bezit is – gelukkig – ook niet mogelijk: een verplichting om een overeenkomst te sluiten is strijdig met een aantal rechtsbeginselen in Nederland. Een gemeente kan faciliteren, maar niet afdwingen. En waar de markt goed is, zoals in gewilde grote steden, zal dat ook wel resultaat hebben. Maar elders?

    De echte oplossing ligt naar mijn mening op een ander vlak. De Europese maatregel is gebaseerd op het gegeven dat corporaties staatssteun ontvangen. Vroeger was dat in geld, bijvoorbeeld door laagrentende overheidsleningen. Die zijn allemaal omgezet in leningen op de kapitaalmarkt. Tegenwoordig is dat vanwege de achtervang in garantie van geldleningen: als de – zeer goed bij kas zittende – corporatiesector zodanig financieel in de problemen komt dat zij de problemen (= betaling van rente en aflossing van leningen) niet meer als sector kan oplossen, springt de overheid bij. Het is de derde zekerheid: de eerste is de financiële situatie van de individuele corporatie zelf, die nauwlettend gemonitord wordt, de tweede is de garantstelling via de corporatiesector zelf en de derde is zoals gezegd de overheid. Dat laatste is de feitelijke staatssteun die aan de basis ligt van de huidige situatie m.b.t. de Europese maatregel. Als de overheid zich uit het waarborgfonds zou terugtrekken en de sector volledig op eigen benen moet staan, zouden corporaties weer volledig hun eigen inkomensbeleid kunnen voeren en dus de middengroepen weer kunnen toelaten . Het zal wel iets in de rente van leningen schelen, maar dat mag zeker in de huidige tijd geen groot probleem zijn: de sector als geheel staat er financieel gezien prima voor.

  4. De laatste zin slaat mijns inziens de spijker op zijn kop. Inderdaad, de sociale woningbouw heeft als primaire doel om groepen die in de verdrukking zitten vanwege de woningmarkt op de vangen.

    Hier zit echter op de crux van het probleem, het systeem is inflexibel geweest (en eigenlijk nog steeds). Want het systeem heeft eigenlijk altijd zo in elkaar gezeten dat er bij de toewijzing van een sociale huurwoning er gekeken wordt naar je inkomen, maar daarna niet meer. Dit heeft het systeem opgeblazen, want heel veel mensen verdienen al langer veel meer dan de inkomensgrens. En de mensen die op dit moment in de verdrukking zitten vallen buiten de boot. Met als gevolg, extra opgave weer om nieuwe sociale huurwoningen te bouwen. En zo blijven we dweilen met de kraan open.

    Tweede probleem is dat sociale woningbouw niet rendabel is in de gemeentelijke grondexploitatie. Het is verliesgevend, met als gevolg dat gemeenten een hogere grondprijs vragen voor het middeldure en het dure segment. En dat heeft weer een prijsopdrijvend effect op de betaalbaarheid van de middenklasse. De hogere klasse kan het wel ophoesten, de middenklasse is de dupe. En wat is dan het credo? Meer sociale woningbouw? Nee, juist minder.

  5. Kennelijk is de gecreëerde schaarste al een gerecepteerd fenomeen en houden we ons maar bezig met verdelen van deze schaarste en de excessen die dit voort brengt.

  6. De focus op het middensegment is al veel langer gaande. Zie de miljoenennota’s van 2015 en 2016. Maar de start ligt bij de ‘brede heroverweging wonen’ uit 2010. De kleur van kabinetten doet er op dit punt weinig toe. Het motief wordt ook niet ingegeven door wonen-argumenten (volkshuisvesting bestaat niet meer), maar door macro-economische – en openbare financiën overwegingen. Gevolgen zijn meer segregatie en verdieping van de armoedeval – afwezigheid daarvan zijn de nu nog bestaande voordelen van een vrij ruime sociale huursector. Al gesignaleerd in het advies van de cie. Woningmarkthervorming van de SER, ook uit 2010. Er zit ook een heel banaal motief achter de hervorming: de ‘impliciete subsidies’ in de vorm van lagere huren dan de markthuur, zou de overheid voor een deel kunnen incasseren. Was in 2010 al voorzien. De opbrengst loopt inmiddels op tot zo’n 2 miljard per jaar, in de vorm van de verhuurderheffing. De niet meer gegeven grondsubsidies zou je er eigenlijk bij moeten tellen.
    Dat gaat dus nooit meer weg. De afbouw van subsidies op wonen gaat gewoon door. Voorlopig blijft de markt krap. En dat helpt om investeringen van beleggers los te krijgen.

  7. Uitstekend artikel van Cody Hochstenbach. De verdrijving van de middengroepen uit de sociale huur heeft desastreuze gevolgen gehad voor de verdediging van de sociale huisvesting. Door huurders als “scheefwoners” weg te zetten konden bestuurders hun gang gaan om sociale huurwoningen te verkopen of te slopen met het argument al zouden er teveel sociale huurwoningen zijn. Verdeeldheid is gecreeerd tussen lagere en middeninkomens om sociale huur te ontmantelen om woonlasten op te kunnen stuwen, om aan belangen van vastgoedkapitaal dienstbaar te zijn. Verdeel en heers. De hierdoor groeiende betaalbaarheidsproblematiek schreeuwt om een verbreding en reactivering van sociale woningbouw. De geschiedenis van sociale huisvesting in Nederland laat zien dat met de goede politieke wil grote stappen voorwaarts mogelijk zijn.

  8. Het passend toewijzen is gebaseerd op de woz waarde van een huis dat is koop, heeft niks met SOCIALE HUUR te maken, waardoor deze huren ook al te hoog worden afgetopt voor de eerste twee aftoppingsgrenzen en daar begint het al mee. Daarnaast als ik kijk hier in Brabant dat op een huis van 710 euro reageren ongeveer 20/30 mensen op nog hogere huren maximaal 10 mensen. Midden huren 700/1000 euro is misschien prima in grote steden maar hier is dat gewoon heel erg duur. Ik vind het ook dat het regionaal moet worden geregeld niet landelijk.

  9. Misschien tijd voor een tweede brutering? Wegstrepen goedkope leningen met waarborg staat en gemeenten, tegen de verhuurderheffing. In combinatie met hogere liberalisatiegrens. Ik zie dan echter alweer nieuwe problemen ontstaan. Verdringing van mensen met de laagste inkomens. Lastige puzzel.

  10. “Het beknibbelen op sociale huur is onderdeel van een langlopend ideologisch project.” Net zoals de conservatieve en weinig sociale reactie van corporaties om steeds maar weer te doen of Europa het probleem heeft gecreëerd door corporaties te verbieden scheef toe te wijzen. Ondertussen duiken corporaties (en overheid) er samen voor weg dat in de laagste inkomensgroepen enorm veel mensen buiten de boot vallen. Op een flatje in een slechte buurt van Soest reageren ruim 500 woningzoekenden, waarvan een flink deel urgent is en toch nog maar een tijdje langer in een stacaravan moet blijven wonen. In de arbeidsmarkt worden laaggeschoolden al verdrongen door hoger opgeleiden, laat dat nu ook niet nog eens gebeuren in de goedkope voorraad (waar dit voor de Europaregel al plaatsvond). Het argument dat passend toewijzen tot eenzijdige wijken zou leiden is aantoonbare flauwekul, maar ook dat past in de asociale lobby tegen sociaal toewijzen.

  11. Ik ben het ten dele eens met dit artikel. Waar de auteur het bij het rechte eind heeft, dat zijn de torenhoge huizenprijzen in dit land. De overheid houdt deze deels in stand en zijn ondermeer veroorzaakt door schaarste en een internationaal gezien zeer ruime leencapaciteit. Waar hij verder een punt heeft is dat de middenhuur te statisch in een hokje van 700-1000 euro geduwd wordt. Ongeacht regio waar je woont of of je alleenstaand bent of samen huurt. Zeer kortzichtig!

    Ik zie echter niet waarom sociale huurwoningen door het gros van de huurders bewoond zou moeten worden. Het woord zegt het eigenlijk al ‘sociale’ huurwoningen. Dus bedoeld ter ondersteuning van de ‘zwakkeren’. Waarom zou je de markt niet zo’n werk kunnen laten doen in de particuliere sector?

    Het kernprobleem hier is dat geen enkele politieke partij van plan is de huizenprijzen fors te laten dalen om zo de kern van het probleem aan te pakken. Want hoge huizenprijzen leiden tot hoge grondprijzen en zo tot onbetaalbare ‘middenhuur’.

    Anders punt is die rare, torenhoge liberalisatiegrens van ca. 710 euro. Waarom moet sociale woningbouw een grens hebben? Ook particuliere verhuurders zijn op deze manier verplicht ‘sociaal’ te verhuren beneden deze grens. Waarom deze grens niet laten vervallen en de woningbouwvereniging enkel en alleen laten bouwen voor het arme smaldeel van de samenleving? De markt kan zich dan richten op de modale man. Bij lagere grondprijzen en een lagere vraag krijg je uiteindelijk ook lagere huren. Eventueel kan de vrije markt iets meer gereguleerd worden door grenzen te stellen aan huren.

    Wat me mateloos stoort is dat in de politiek totaal geen fundamentele discussie wordt gevoerd over de hoge huizenprijzen en staat iedere partij van links tot rechts te juichen wanneer prijzen weer gestegen zijn. En wie heeft hier nou baat bij? Huiseigenaren kopen er niets voor, alleen een ander duur huis als ze gaan verhuizen.

  12. De beperking van de sociale huurgrens is dacht ik door Nederland zelf voorgesteld in Brussel. En daar zit lijkt het de filosofie achter om meer mensen te laten kopen omdat kopers anders stemmen dan huurders . Dat het zo mis zit tussen koop en huur komt doordat op een koophuis veel meer subsidie ( hypotheekaftrek) werd en wordt gegeven dan op een huurwoning . Dat is nu verminderd maar er is nog steeds verschil. Een koop of huurhuis zou qua subsidie hetzelfde moeten worden behandeld en ook conform andere kapitaalgoederen dus een huisgebonden aftrek . Het voordeel daarvan doorgeven aan de koper of huurder . De speculatie component moet uit koophuizen worden gehaald want dat gaat ten koste van de overige economie . Wonen is te duur en dat gaat ten koste van andere uitgaven . De energie transitie die gewenst is kan zo niet van de grond af komen . Maar de omvorming van persoonsgebonden aftrek / koophuis speculatie naar huis gebonden aftrek / werkelijke waarde is lastig.

  13. Eindelijk iemand die perfect aan geeft waar de schoen wringt, de inkomensgrenzen zijn te strak en daardoor zijn de wachtlijsten ontstaan en daarbij de gespannen woning markt, met dank aan v.m. minister Blok (VVD) en consorten !

  14. Terecht dat er nuances worden genoemd. Middenhuur kan zeker bijdragen omdat het nu veelal ontbreekt. Ook nu in beeld omdat de huren van sociale woningen natuurlijk de laatste jaren soms meee a-sociaal zijn.
    Laat ik een voorbeeld geven. In een mooie stad in het westen van het land huurt mijn dochter sinds een jaar een 54m2 2 kamerappartement 1 e etage, portiekflat, berging van 5m2 op begane grond. Stadsvernieuwing uit de jaren 80 in een woonwijk uit de jaren 20-30 vorige eeuw. Niet geweldig geisoleerd. Op 500m van het centrum. Nu de huurprijs. Inkomen net te hoog voor categorie 1. Dus dat wordt schrapen. Huurprijs 680,00. Met de mededeling dat het ook 711 had mogen zijn.
    Hoe sociaal is dat en is het kwaliteit voor je geld?
    Ik reken het eens om naar de koopkracht! in 2002. Ja dat is dan een kleine 1000,00 (gld). Oh, Dat was dus in 2002 een normale geaccepteerde sociale huur? Nou niet dus. Ik meen dat het wel iets lager lag.
    Ja daarom is middenhuur een middel dat nu ingezet wordt.
    Antwoord heb ik niet gelijk maar dat de huurprijs voor een alleenstaande dertiger met een inkomen net boven de huurtoeslaggrens echt GOED DUUR SCHEEF wonen is dat is mij wel duidelijk. Heel anders dan het goedkoop scheefwonen waar we altijd over spreken.
    Het moet anders. Mijn aanbeveling: weer terug naar het zelf doen! Geen instituties maar door en voor bewoners! De lokale initiatieven voor wooncooperaties verdienen veel meer steun. Zij kunnen langjarig betaalbare woonkwaliteit neerzetten. Profesionele ondersteuning is nodig, evenals ruimte om te kunnen financieren. Een start is er maar het moet groter. In andere landen is het veel meer ingeburgerd, bv Zwitserland.
    Middenhuur niet voor een horizon van 15 jaar zoals beleggers willen. Wooncooperaties doen het voor > 50 jaar! Dat is middenhuur die toekomst heeft.

Reageer

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *