Nooit meer een vast huurcontract: de precarisatie van het huren in Nederland

Steeds meer tijdelijke huurcontracten, alsmaar stijgende huren, groeiend achterstallig onderhoud en een slechtere rechtspositie, maken huurders kwetsbaar. Deze precarisatie van huren tast hun bestaanszekerheid aan.

De coronacrisis maakt nog duidelijker hoe belangrijk zekerheid in wonen is. Stel je voor dat je huurcontract tijdens de lockdown wordt opgezegd (Volkskrant, 18 januari 2021). Of dat je toch al hoge huur verder wordt verhoogd, terwijl je inkomsten daalden naar nul. Of dat je verplicht thuis moet werken, terwijl er schimmel op de muren groeit. Zekerheid in wonen is belangrijk voor de bestaanszekerheid, de stabiliteit en voorspelbaarheid die mensen nodig hebben om te floreren. Ten tijde van de huidige crisis is deze behoefte nog groter.

De afgelopen jaren is huren in Nederland echter alsmaar onzekerder geworden, en de trend zet door (Huisman, 2020). Tegelijkertijd is er weinig aandacht in politiek, beleid en wetenschap voor deze precarisatie. Daarom zijn er geen betrouwbare cijfers over het aantal huishoudens dat onzeker woont, of in hoe mensen dit ervaren.

De status van huren daalt

Analoog aan ontwikkelingen op de arbeidsmarkt is er de precarisatie van het huren, het proces waarbij huren steeds onzekerder, onvoorspelbaarder en riskanter wordt (Kalleberg, 2009).  Het gaat om een verschuiving van risico’s van de verhuurder (en de overheid) naar de huurder. Een duidelijke indicatie hiervan is dat de afgelopen twintig jaar de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van woonruimte in Nederland almaar verruimd zijn (Huisman, 2016). Maar precarisatie gaat niet alleen over de invoering van tijdelijke contracten. Het gaat ook over de voortdurende grote stijgingen van de huren, achterstallig onderhoud en de slechte rechtspositie van huurders. Precarisatie heeft een negatief effect op de bestaanszekerheid. Het leidt tot stress. Mensen maken zich almaar zorgen over of de huur opgezegd zal worden, en of ze dan wel iets anders kunnen vinden.

Precarisatie hangt samen met een discursieve verschuiving van de status van huren als woonvorm. Waar tot 1998 het merendeel van de Nederlandse huishoudens huurde, is tegenwoordig de impliciete boodschap dat je helemaal niet zou moeten huren. Huren wordt iets voor mensen met problemen, ongeveer als een uitkering, en op zijn best een kortdurende woonvorm voor jonge mensen die zo snel mogelijk een huis willen kopen. Daarbij wordt huren iets wat je voortdurend moet verdienen, als een soort permanente proeftijd. Als de verhuurder je lastig vindt, wordt je contract opgezegd. Dit heeft een disciplinerend effect op huurders, die zich wel twee keer bedenken voordat ze een procedure aanspannen vanwege een wettelijk te hoge huur of gebrek aan onderhoud.

Alleen nog maar tijdelijke huurcontracten

Inzoomend op tijdelijke verhuur, blijkt uit recent onderzoek dat in Amsterdam al in 2015 52 procent van de jongeren tussen de achttien en vijfentwintig jaar een tijdelijk huurcontract had. (Huisman & Mulder, 2020). In 2016 werd het daarbovenop voor particuliere verhuurders mogelijk om voor hun woningen tijdelijke huurcontracten af te sluiten, wat voorheen niet toegestaan was. De hoop was dat door deze grote ingreep in het huurrecht meer woningen beschikbaar zouden komen voor verhuur. Deze aanname was niet gebaseerd op onderzoek, maar op politiek wensdenken.

Hoeveel huishoudens huren zonder een vast huurcontract, wordt nog steeds door niemand bijgehouden. Begin december 2020 bleek uit onderzoek van Investico dat ongeveer de helft van alle woningen op Pararius, het voornaamste platform voor vrije-sectorhuurwoningen, inmiddels wordt aangeboden met een tijdelijk contract (De Groene Amsterdammer, 7 december 2020).

Ondertussen wordt er wederom door verhuurders gelobbyd voor verdere verruiming van de mogelijkheid voor tijdelijke verhuur. De vijf grootste steden (de G4 plus Eindhoven) zien het niet zitten: ‘De G4 en Eindhoven zijn tegen dit voorstel. De inzet van tijdelijke huurcontracten heeft een prijsopdrijvend effect en een negatieve impact op de leefbaarheid in een buurt. Daarnaast heeft de huurder voor een langere periode onzekerheid over zijn woonsituatie en heeft de huurder daarmee een kwetsbare positie’ (Gemeente Utrecht, 18 januari 2021).

Kan de geest nog terug in de fles geduwd worden? Of stevenen we onafzienbaar af op een soort Engeland? Daar hebben ze dertig jaar eerder een soortgelijke ontwikkeling doorgemaakt, waarbij aan het begin vaste huurcontracten de norm waren. Nu is daar de gehele huurmarkt precair, en krijgt niemand meer een vast contract.

Er moet meer aandacht komen voor belangen van huurders

Het tekort aan woningen werd en wordt als voornaamste reden voor de invoering van tijdelijke contracten genoemd. Nader onderzoek naar de omvang en aard van zulke huurcontracten is daarom aan te bevelen voor tot eventuele verdere verruiming besloten wordt. Tot nu lijkt het erop dat door de invoering de norm van vast naar tijdelijk verschuift, zonder dat dit tot meer woningen leidt.

Bovendien kan er uitstekend woonruimte gecreëerd worden zonder de huursector te precariseren. Nederland heeft een lange traditie in het snel bouwen van grote aantallen kwalitatief goede, betaalbare woningen met vaste huurcontracten. Dat is – zeker ook op de lange termijn – rendabel.

Door financialisering worden woningen echter niet langer gezien als consumptiegoed, maar als investeringsgoed. Maar de belangen van investeerders die gericht zijn op hoge winsten op de korte termijn, zijn tegengesteld aan de belangen van de huurder. Daarbij is het belang van zekerheid in wonen lange tijd onderbelicht gebleven, zeker voor huurders.

Dit leidde de afgelopen twintig jaar tot verregaande precarisatie, door de stapsgewijze normalisatie van onzekere huurcontracten, hoge huren en slecht onderhoud. Herwaardering van de rol die huren kan spelen in het bevorderen van de bestaanszekerheid is daarom cruciaal.

Carla Huisman is socioloog gespecialiseerd in sociaal-ruimtelijke ongelijkheid. Zij doet onderzoek aan de TU Delft en is columnist bij Rooilijn. Afgelopen najaar promoveerde zij aan de Rijksuniversiteit Groningen op het proefschrift ‘Insecure Tenure - The precarisation of rental housing in the Netherlands’.

 

Foto: Cyril Wermers (Flickr Creative Commons)