TSV 3 - najaar 2020

Tijdschrift voor Sociale Vraagstukken NAJAAR 2020 nummer 3 37 Met deWoningwet in 2015 dwong de politiek de woningcorpo- raties zich te concentreren op het huisvesten van de doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid. 3 Corporaties mochten zich niet langer bezighoudenmet bouw en exploitatie vanmaatschappelijk vastgoed. Ook het risicomanagement werd aangescherpt, omde financiële randvoorwaarden voor het functioneren van corpo- raties zoals rentedekkingsgraad en solvabiliteit beter in de gaten te houden. Omdat het takenpakket van de woningcorporaties kleiner werd, kon ook hun financiële polsstok korter gemaakt worden. Dat gebeurde via een aantal belastingmaatregelen. Demeest bekende daarvan is de in 2013 ingevoerde verhuurderheffing. Deze belas- ting, gebaseerd op deWOZ-waarde van de woningen, was door het kabinet-Rutte 2 ingevoerd ter dekking van de door de econo- mische crisis ontstane overheidstekorten. 4 Oorspronkelijk betrof de heffing € 200miljoen, maar dat is inmid- dels mede door de sterk gestegenWOZ-waarden opgelopen tot een bedrag van € 1,7miljard op jaarbasis. Eerder waren de corporaties al vennootschapsbelasting-plichtig gemaakt. Met de introductie van de ATAD-regeling (de Anti Tax Avoidance Directive, bedoeld ombelastingontduiking door multi- nationals tegen te gaan), namook de vennootschapsbelasting fors toe. Medio 2020 telden deze belastingen voor de corporaties gezamenlijk op tot een bedrag van € 2,5miljard op jaarbasis. Woningbouwproductie in cijfers De navolgende afbeelding geeft inzicht in het aantal verleende bouwvergunningen in de huur- en koopsector over de periode 2006-2020Q2. Het leeuwendeel van de bouwvergunningen in de huursector betreft door woningcorporaties geïnitieerde projecten. Het aandeel van door beleggers georganiseerde projecten is de laatste paar jaar wel toegenomen, van 2000 naar 8000 woningen. Wat de afbeelding duidelijkmaakt, is dat voor 2009 het aantal maandelijks verleende bouwvergunningen per kwartaal tussen de 20.000 en 25.000 schommelde, waarbij meer dan 80 procent van de vergunningen bestond uit koopwoningen. Een onbekend deel van deze woningen werd in opdracht van corporaties door marktpartijen gebouwd en bij gereedkomen doorverkocht aan de corporaties. In de periode 2008-2013 daalt het aantal verleende bouw- vergunningen naar gemiddeld 14.000 per kwartaal. Dat deze daling nog ‘beperkt’ bleef, kwamdoor stimuleringsbeleid van de overheid, zoals een tijdelijkeWWvoor bouwvakkers en € 200 miljoen aan subsidies omde bouw aan de gang te houden. Dit anticyclische bouwbeleid werd tijdens de eurocrisis in 2012 losgelaten. De nadruk lag op bezuinigingen en niet langer op stimuleringsmaatregelen. Zoals in de afbeelding wordt getoond, had dit grote consequenties voor het aantal verleende bouwver- gunningen; dat zakte naar een historisch laag aantal van rond de 8000 per kwartaal in de periode 2012-2014. Omdat er ook altijd bouwvergunningen afvallen, is dit aantal onvoldoende omeen bouwproductie van jaarlijks 30.000 woningen te realiseren. Wat verder opvalt, is dat het aantal huurwoningen waarvoor een bouwvergunning werd verleend redelijk constant bleef. De woningbouwproductie is gekoppeld aan het aantal verstrekte bouwvergunningen, waarbij het dieptepunt in 2014 wordt bereikt met een aantal van 44.000 opgeleverde woningen, waarvan er 17.184 door woningcorporaties zijn gegund. De productie van corporatiewoningen vertoont een sterk verband met het aantal verleende bouwvergunningen. Deze kende een langzame afname van 17.184 woningen in 2014 tot 13.954 in 2018. Opmerkelijk is dat deze daling sterk afwijkt van het door de corpo- raties voorspelde aantal gereedgekomen woningen. Zo worden de corporaties in opdracht van de toezichthouder, de Autoriteit Woningcorporaties, geacht ieder jaar hun toekomstplannen in te dienen, waarbij de Autoriteit dan beoordeelt of deze plannen financieel haalbaar zijn. Onuitgevoerde plannen De prognoses van de corporaties kwamen in de periode 2013-2018 uit op een aantal nieuwbouwwoningen variërend van 25.000 tot 30.000 per jaar. In werkelijkheid werden er per jaar 10.000 tot 15.000 woningenminder gerealiseerd. De corporaties bouwden de afgelopen jaren veel minder woningen dan financieel mogelijk was. Niet de financiën, maar het gebrek aan bouwplannen is de belangrijkste oorzaak voor het sterk gedaalde aantal door corporaties gebouwde woningen. Hierbij dient bedacht te worden dat corporaties sinds de nieuweWoningwet in 2015 sterk afhankelijk zijn geworden van gemeenten enmarktpartijen. Zomogen corporaties geen Crisis met nieuwe scheidslijnen 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 2020 huurwoningen koopwoningen 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 Aantal verleende bouwvergunningen in de huur- en koop- sector 2006-2020Q2 Bron: CBS/Statline