Effect van eigen woningbezit op leefbaarheid in de buurt is beperkt

Door het eigenwoningbezit te stimuleren, bevordert de overheid tegelijkertijd de leefbaarheid in de buurt, zo is de gedachte. Maar is de relatie tussen leefbaarheid en eigenwoningbezit wel zo eenduidig als verondersteld? Nee, zegt de Rotterdamse econoom Ruben Cox.

De Nederlandse overheid bevordert het eigenwoningbezit al meer dan een eeuw, vanuit de overtuiging dat een huishouden via de eigen woning vermogen opbouwt. Ook zou eigenwoningbezit een prikkel geven aan huizenbezitters om hun pand en de directe omgeving te onderhouden. Ten slotte zou eigenwoningbezit een gunstige invloed hebben op de prestaties van schoolkinderen en de stabiliteit in de buurt doordat het aantal verhuisbewegingen lager is.

Deze socio-economische effecten worden vaak als redenen aangevoerd om het stimuleringsbeleid voor het eigenwoningbezit voort te zetten, maar het empirische bewijs ervan is niet evident, en komt voornamelijk uit buitenlands onderzoek. De vraag is echter of er, gezien de grote maatschappelijke verschillen tussen ons land en bijvoorbeeld de Verenigde Staten of Engeland, hier een gelijkaardig resultaat valt te verwachten.

Geen eenduidige bewijzen voor positief effect van eigenwoningbezit

Uit de bestaande onderzoeksliteratuur is bekend dat eigenwoningbezitters, omdat ze minder mobiel zijn, langer in een buurt wonen en daardoor meer contacten met buurtbewoners aangaan. Daarnaast is gerapporteerd dat huizenbezitters vaker lid zijn van buurtverenigingen en meer geneigd zijn om problemen in de buurt op te lossen. In hoeverre het eigenwoningbezit invloed heeft op de veiligheid en leefbaarheid van de buurt, is echter minder duidelijk. Ook is de literatuur niet eenduidig over de relatie tussen de mate van buurttevredenheid en eigenwoningbezit.

Of de eventuele effecten evenredig toenemen met het percentage eigenwoningbezit is evenmin duidelijk. Een karakterisering van deze relatie is cruciaal om antwoord te krijgen op de vraag of ‘meer’ stimuleren per definitie ‘beter’ is.

Boven de 40 procent huizenbezitters: nauwelijks effect meer op een buurt

Uit mijn analyse, uitgevoerd voor de stad Rotterdam, blijkt dat buurten met een hoger percentage eigenwoningbezit veilig zijn en de bewoners in hoge mate tevreden met de omgeving waarin ze wonen. De empirische uitdaging was om een causale relatie tussen de twee vast te stellen. De relatie tussen buurtleefbaarheid, gebaseerd op de indicatoren veiligheid en tevredenheid, en eigenwoningbezit kan immers ook andersom zijn. Ofwel: veiligere buurten kunnen ook (meer) kopers aantrekken.

Onderzoek naar de veronderstelde causaliteit wijst erop dat het stimuleren van eigenwoningbezit aanzienlijke leefbaarheidseffecten kan sorteren, maar dat deze effecten afnemen naarmate het percentage eigenwoningbezitters in een buurt hoger is. Vanaf een bepaald punt, als 40 tot 50 procent van de bewoners in de buurt een eigen woning bezit, heeft het stimuleringsbeleid nog maar geringe marginale effecten op buurtveiligheid en tevredenheid.

Overheid: heroverweeg regeling hypotheekrenteaftrek

Die constatering leidt tot twee conclusies. Allereerst blijft er alleszins reden voor de overheid om eigenwoningbezit te stimuleren, bijvoorbeeld door hypotheekrenteaftrek. Een stimuleringsbeleid kan tot op zekere hoogte socio-economische effecten bewerkstelligen. Maar, zo toont mijn onderzoek aan, vanaf een bepaald punt heeft het stimuleren van eigenwoningbezit geen economisch effect van betekenis meer. Immers, de buurtveiligheid en tevredenheid nemen namelijk niet langer evenredig toe.

Dat laatste zou voor de overheid reden moeten zijn om de bestaande regeling voor de hypotheekrenteaftrek te heroverwegen en de reikwijdte ervan in te perken. De  besparingen die dat beleid oplevert, kunnen vervolgens ingezet worden voor de ondersteuning van andere en effectievere initiatieven ter verbetering van het klimaat in de wijk zoals extra politie inzet ter verhoging van de veiligheid.

Ruben Cox  is onderzoeker aan Rotterdam School of Management, Erasmus Universiteit Rotterdam.

Dit artikel is 1826 keer bekeken.

Reacties op dit artikel (4)

  1. Betrokkenheid kan vergroot worden door een wijk te realiseren en te beheren als een VvE. De VvE met gemeente en vastgoedeigenaren als wijkvereniging, mede wijkeigenaren zijn alle VvE leden, een bestuur en jaarvergadering.

    De Gemeente blijft grondeigenaar en alle vastgoedeigenaren, particulieren en woningcorp als de andere VvE leden. Gemeente als voorzitter VvE en serviceverlener met een basispakket en aanvullende service.

    Elke VvE lid kan bij voorbeeld kiezen; geen, een of meerdere parkeerplaatsen. Als in een VvE worden deze servicekosten maandelijks inrekening gebracht. Wil de wijk een eigen tennisbaan, een voetbalveldje of volktuin dan wordt dit via de ledenvergadering, stemming, bepaling kostenverdeling als aanvullende service gerealiseerd en in rekening gebracht. Onderhoudskosten zijn ook voor rekening VvE leden.

    Alle leden bepalen zo binnen zekere kaders, zelf hoe een wijk wordt ingericht, aangepast en beheerd.
    De gemeente verkoopt geen grond met een eenmalige winst, maar ontvangt duurzaam inkomsten via een grondhuur systeem.
    Het woord erfpacht is besmet, op een camping of ligplaats jachthaven betalen mensen wel makkelijk 2000-3000 euro p.j voor een kleine staan- / ligplaats.

    Via de huisregels van een VvE kan je ook zonder politie en rechter makkelijker corrigerend optreden. Ook worden wijkbewoners zich veel meer bewust van het beheer en kunnen leden ook zelf participeren in het wijkonderhoud. Vandalisme, schade voorkoming e.d. worden zo ook een direct bewonersbelang.

    Een optimale mogelijkheid voor prachtwijken en bewoners participatie en kosten- besparingen.

    Nog vergeten maar zeker nu niet onbelangrijk, de kostprijs van huizen wordt voor 25 -30% bepaald door de grondprijs. De huizenprijs kan zo 20/25% lager worden en wordt de eigen woning voor velen weer bereikbaar en komt de huizenmarkt weer oppgang.
    Wel is nog van belang in het kader van Wmo woonzorgcirkels in elke wijk de realisatie van aanpasbare en levensloopbestendige woningen. Ook meer aandacht voor kleinere 1 en 2 persoonswoonvormen en multifunctionele wijk/dorpskernvoorzieningen (ook zorg, medisch, dagopvang, e.d.)

    H. Steehouwer, Zuidsingel 69, Middelburg

  2. Steehouwer gaat kennelijk uit van situaties zonder bebouwing. Hoe zou hij zijn idee realiseren in een bestaande wijk met overwegend huur?
    Verder zie ik om me heen in Amsterdam heel duidelijk dat eigenwoningbezit als zodanig zeker geen voldoende voorwaarde is voor een goede leefbaarheid. Het blijkt ook geen voldoende voorwaarde voor participatie.
    Ik hecht meer aan waar Argiolu c.s. op duidden in hun NICIS-publicatie “Bloei en verval van vroeg-naoorlogse wijken” (p. 78): goed onderhoud en beheer, goede woningtoewijzing en handhaving. Ik vermoed dat als huurders, verhuurders en lokaal bestuur zichzelf en elkaar meer aanspreken op goed onderhoud van waar zij zelf toch verantwoordelijk voor zijn, er al heel veel gewonnen zou worden.

  3. “Allereerst blijft er alleszins reden voor de overheid om eigenwoningbezit te stimuleren, bijvoorbeeld door hypotheekrenteaftrek.”

    Maar de hypotheekrente aftrek heeft juist geluid tot de huidige economische en financiele crises waardoor veel mensen werkloos zijn geworden en hun hypotheek niet meer kunnen betalen.
    In Rotterdam zijn thans wijken waar bijna 1/3e van de huizen te koop staan.
    Veel mensen betalen thans voor een hypotheek die de waarde van het huis niet meer dekt.

    Dit kabinet kan beter focussen op goede betaalbare huurwoningen waardoor mensen langer in een wijk blijven wonen en de sociale cohesie in ieder geval niet verder afneemt.
    Omdat laatste gaat hun dus vooral al noemt de schrijver dat niet zo.
    Hij denkt dat mensen met een koopwoning niet (meer) tot de sociaal gedepriveerde klasse behoren waardoor de kwaliteit van een wijk vooruit zal gaan.
    Dat is dus maar beperkt waar zoals uit het artikel blijkt.

    Waarschijnlijk zijn de ‘scheefhuurders’ maatregelen van het kabinet waardoor de huren voor mensen met een wat hoger inkomen drastisch verhoogd worden van grotere invloed op de sociale degenereratie van een wijk aangezien het de bedoeling is dat deze mensen gaan verhuizen naar een duurdere woning of een huis gaan kopen.
    Dat laatste wordt met de huidige crises dus steeds meer onwaarschijnlijk.

Reageer

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *