De Nederlandse overheid bevordert het eigenwoningbezit al meer dan een eeuw, vanuit de overtuiging dat een huishouden via de eigen woning vermogen opbouwt. Ook zou eigenwoningbezit een prikkel geven aan huizenbezitters om hun pand en de directe omgeving te onderhouden. Ten slotte zou eigenwoningbezit een gunstige invloed hebben op de prestaties van schoolkinderen en de stabiliteit in de buurt doordat het aantal verhuisbewegingen lager is.
Deze socio-economische effecten worden vaak als redenen aangevoerd om het stimuleringsbeleid voor het eigenwoningbezit voort te zetten, maar het empirische bewijs ervan is niet evident, en komt voornamelijk uit buitenlands onderzoek. De vraag is echter of er, gezien de grote maatschappelijke verschillen tussen ons land en bijvoorbeeld de Verenigde Staten of Engeland, hier een gelijkaardig resultaat valt te verwachten.
Geen eenduidige bewijzen voor positief effect van eigenwoningbezit
Uit de bestaande onderzoeksliteratuur is bekend dat eigenwoningbezitters, omdat ze minder mobiel zijn, langer in een buurt wonen en daardoor meer contacten met buurtbewoners aangaan. Daarnaast is gerapporteerd dat huizenbezitters vaker lid zijn van buurtverenigingen en meer geneigd zijn om problemen in de buurt op te lossen. In hoeverre het eigenwoningbezit invloed heeft op de veiligheid en leefbaarheid van de buurt, is echter minder duidelijk. Ook is de literatuur niet eenduidig over de relatie tussen de mate van buurttevredenheid en eigenwoningbezit.
Of de eventuele effecten evenredig toenemen met het percentage eigenwoningbezit is evenmin duidelijk. Een karakterisering van deze relatie is cruciaal om antwoord te krijgen op de vraag of ‘meer’ stimuleren per definitie ‘beter’ is.
Boven de 40 procent huizenbezitters: nauwelijks effect meer op een buurt
Uit mijn analyse, uitgevoerd voor de stad Rotterdam, blijkt dat buurten met een hoger percentage eigenwoningbezit veilig zijn en de bewoners in hoge mate tevreden met de omgeving waarin ze wonen. De empirische uitdaging was om een causale relatie tussen de twee vast te stellen. De relatie tussen buurtleefbaarheid, gebaseerd op de indicatoren veiligheid en tevredenheid, en eigenwoningbezit kan immers ook andersom zijn. Ofwel: veiligere buurten kunnen ook (meer) kopers aantrekken.
Onderzoek naar de veronderstelde causaliteit wijst erop dat het stimuleren van eigenwoningbezit aanzienlijke leefbaarheidseffecten kan sorteren, maar dat deze effecten afnemen naarmate het percentage eigenwoningbezitters in een buurt hoger is. Vanaf een bepaald punt, als 40 tot 50 procent van de bewoners in de buurt een eigen woning bezit, heeft het stimuleringsbeleid nog maar geringe marginale effecten op buurtveiligheid en tevredenheid.
Overheid: heroverweeg regeling hypotheekrenteaftrek
Die constatering leidt tot twee conclusies. Allereerst blijft er alleszins reden voor de overheid om eigenwoningbezit te stimuleren, bijvoorbeeld door hypotheekrenteaftrek. Een stimuleringsbeleid kan tot op zekere hoogte socio-economische effecten bewerkstelligen. Maar, zo toont mijn onderzoek aan, vanaf een bepaald punt heeft het stimuleren van eigenwoningbezit geen economisch effect van betekenis meer. Immers, de buurtveiligheid en tevredenheid nemen namelijk niet langer evenredig toe.
Dat laatste zou voor de overheid reden moeten zijn om de bestaande regeling voor de hypotheekrenteaftrek te heroverwegen en de reikwijdte ervan in te perken. De besparingen die dat beleid oplevert, kunnen vervolgens ingezet worden voor de ondersteuning van andere en effectievere initiatieven ter verbetering van het klimaat in de wijk zoals extra politie inzet ter verhoging van de veiligheid.
Ruben Cox is onderzoeker aan Rotterdam School of Management, Erasmus Universiteit Rotterdam.