Het is inmiddels ongeveer een half jaar dat Nederland in de ban is van de Covid-19 pandemie. Gezien circa zestig procent van de Nederlanders een eigen woning bezit, is een van de evidente economische vraagstukken wat deze pandemie met de Nederlandse woningmarkt gaat doen, zowel op de korte als lange termijn. Al voor de pandemie stond de woningmarkt in de belangstelling. De huren en koopprijzen stegen de afgelopen jaren fors, in het bijzonder in de grote steden.
Woningmarkt laat zich moeilijk voorspellen
Het is de vraag of die trend gaat kantelen vanwege de coronacrisis. In hard getroffen steden, zoals in New York, zijn de huurprijzen al fors gedaald. In Nederlandse steden is de daling in huurprijzen nog maar heel beperkt, en landelijk zijn de koopprijzen door blijven stijgen. In juli nam het aantal verkochte woningen weer fors toe, ook ten opzichte van een jaar eerder.
Hoe dit zich in de toekomst gaat ontwikkelen is op dit moment nog onduidelijk. Op korte termijn laat de woningmarkt zich sowieso moeilijk voorspellen, maar gezien een epidemie met zulke grote sociale en economische consequenties zich in geen eeuw heeft voorgedaan, is het nog moeilijker deze te duiden op basis van moderne modellen en informatie.
Hoe reageerden stedelijke huizenmarkten in het verleden?
Samen met Marc Francke (Universiteit van Amsterdam) onderzocht ik hoe stedelijke woningmarkten in het verleden reageerden op uitbraken van grote epidemieën. Wat doet een epidemie met de woningmarkt op korte termijn, en hoe herstelt een stad en haar woningmarkt zich? Is er een rol voor stedelijk beleid?
We keken hierbij naar pestuitbraken in zeventiende-eeuws Amsterdam en de cholera in negentiende-eeuws Parijs, en linkten deze aan informatie over een groot deel van de woningverkopen in beide steden. Net als nu maakten Amsterdam en Parijs in die tijd een periode van groei mee, en leidde de uitbraak van een epidemie plots tot grote economische en sociale ontwrichting. Toch zijn er ook grote verschillen met de situatie nu: tijdens de epidemieën toen overleed een paar procent van de bevolking en er stonden geen steunpakketten van de overheid klaar om de bevolking te ondersteunen in deze rampspoed.
In beide steden daalden de prijzen gemiddeld na een epidemie met enkele procenten, waarbij de effecten op koopprijzen (vijf tot zes procent) groter waren dan op de huurprijzen. Deze daling hield gemiddeld stand tot ongeveer een jaar na het einde van een epidemie. Daarna groeien huis- en woningprijzen weer verder door, zoals ook het geval was voor de meeste uitbraken.
Enorme ontreddering en economische onzekerheid drukken de prijzen
In Amsterdam was het effect op de woningmarkt op korte termijn veel groter. Gedurende de eerste zes maanden na een uitbraak zijn de prijzen zo’n dertien procent lager. Dit lijkt een tijdelijk marktprijseffect te zijn. Een mogelijke oorzaak hiervoor is dat de enorme ontreddering en economische onzekerheid die een epidemie teweegbrengt, de prijzen fors drukt. Omdat woningen veelal via veilingen gekocht en verkocht werden door investeerders, konden de prijzen zich relatief snel aanpassen.
In de Nederlandse woningmarkt nu heeft zo’n effect niet plaatsgevonden; wel vond er een forse daling plaats in de aandelenmarkten die zich inmiddels grotendeels hersteld heeft.
Arme wijken worden vaak het hardst getroffen
In het negentiende-eeuwse Parijs konden we aan de hand van de beschikbare data per wijk traceren hoeveel inwoners overleden aan de twee grote cholera-uitbraken die de stad troffen in 1832 een 1849, en deze linken aan de verkoopprijzen van woningen in die wijken. Juist de wijken die het meest getroffen werden, en waar soms wel vijf procent van de bevolking overleed, kenden de grootste prijsdalingen in de twee tot vier jaar volgend op de epidemie.
Zoals bij epidemieën vaker het geval is, was de sterfte het hoogste in de armste en meest dichtbevolkte gedeeltes van de stad. Ook in de huidige epidemie wijzen de eerste signalen daarop.
Over het effect van de coronapandemie op stedelijk beleid valt nog niets te zeggen
Belangrijk is dat prijsdalingen in fors getroffen wijken niet permanent waren. Voor de epidemie rond 1849, die de grootste prijseffecten had, herstelden de prijzen zich in de loop van de jaren 1850. Zeker in Parijs heeft beleid daar een niet te onderschatten rol in gespeeld. De epidemieën maakten duidelijk dat het oude en dichtbevolkte centrum van de stad bijdroeg aan de verspreiding en sterfte aan cholera en andere epidemieën. De uitbraken werden daarmee een katalysator voor grootschalige stadsvernieuwing, met het verbeteren van de stedelijke hygiëne, het slopen van krotwoningen en het grotendeels vervangen van de nauwe straten door de ruimere boulevards en appartementencomplexen die vandaag het straatbeeld sieren.
Of de Covid-19 epidemie ook nu leidt tot een nieuwe visie op de rol en bouw van de stad is nog niet te zeggen. Wel lijken de prijsverschillen tussen hard en minder hard getroffen gebieden tot op heden mee te vallen. Wij linkten data over alle woningverkopen die het Kadaster registreerde tot en met mei 2020 aan de gemeentelijke cijfers van het RIVM wat betreft het aantal besmettingen, ziekenhuisopnamen en overlijdens (de stand van 20 mei 2020). Meer recente verkoopdata hebben wij (nog) niet tot onze beschikking. Tot eind mei lijken de prijsverschillen tussen zwaar en minder zwaar getroffen gebieden beperkt tot enkele tienden procentpunten, en zijn deze niet consistent statistisch significant.
Weinig reden tot op hoop op structureel lagere woonlasten
Het beeld dat naar voren komt in zowel Parijs als Amsterdam is dat de epidemie op korte termijn grote effecten had op economie en woningmarkt, maar dat deze op lange termijn geen kentering teweegbracht in de aantrekkingskracht van beide steden. Aan het eind van een epidemie nam de migratie naar steden weer snel toe, en herstelden de koop- en huurprijzen zich.
Ons historisch onderzoek biedt dus weinig reden om te hopen dat bewoners van grote steden dankzij Covid-19 structureel lagere woonlasten zullen krijgen.
Matthijs Korevaar werkt als universitair docent Finance aan de economiefaculteit van de Erasmus Universiteit Rotterdam. Lees hier hoofdstukken uit zijn proefschrift.
Foto: CorporatieNL (Flickr Creative Commons)