ANALYSE XL We kunnen de crisis op de woningmarkt gewoon oplossen

Het tekort aan woningen is het gevolg van een overheidsbeleid dat mensen dwingt om alleen te wonen. Door simpel aan een paar sociale knoppen te draaien, kan diezelfde overheid de woningnood opheffen, zonder de schaarse open ruimte in ons land vol te stapelen met stenen, stenen en nog eens stenen. Dit leidt tot een heel andere agenda voor de nieuwe minister van Volkshuisvesting.

Mevrouw A wil dolgraag samenwonen met mevrouw B. Haar zoon heeft geholpen om uit te zoeken wat daarvan de consequenties kunnen zijn, en haar snel uit haar dromen gehaald. De woningcorporatie doet moeilijk, met de Belastingdienst wordt het ingewikkeld, en bij de AOW bedraagt de boete op samenwonen voor beide dames samen € 776,10 per maand. Precies 32 procent van hun toch al niet ruime inkomen. Daar komt wel iets van terug door één huur minder en een gedeelde gas- en lichtrekening. Onzekere baten tegenover een zeker verlies.

Meneer S wil dolgraag intrekken bij zijn vriendin mevrouw R. Mevrouw R maakt lange uren in de zorg, meneer S heeft al een aantal jaren geen werk en ontvangt een bijstandsuitkering. Het zou fijn zijn als hij vaker een ontbijtje voor haar klaar kan maken, maar hij is bang dat de sociale dienst gaat denken dat hij fraudeert, dus dat durft hij niet vaker dan eens per week. Hij heeft het samenwonen wel besproken met zijn consulent, die hem erop wees dat hij zijn uitkering verliest als hij gaat samenwonen. Dat hij bovendien zijn huurwoning verliest en er lange wachtlijsten voor zijn, mocht het samenwonen onverhoopt later mislopen. En dat hij dan ook maar moest zien of hij weer in aanmerking zou komen voor een uitkering, en hij sowieso de langdurigheidstoeslag als dan nieuwe uitkeringsgerechtigde niet krijgt. Beter niet doen, meneer S, was het advies van de consulent.

Meneer P zit in de schulden. Nadat zijn vrouw van hem scheidde en elders ging wonen, ging het een tijd niet goed met meneer P. Hij ging gokken, en dat liep niet goed af. Hij werkt in een magazijn van een online supermarkt waar hij met overuren wat extra’s kan verdienen – maar dat gaat door zijn loonbeslag direct naar de schuldeisers. Ja, de woning die hij huurt, is ruim, hij zou wel een kamer willen verhuren. Hij had via een kennis al een student gevonden die bij hem wilde intrekken. Dat had zomaar € 250 per maand opgeleverd – een ongelooflijk bedrag netto in het handje. En met iemand in huis zou hij misschien ook minder de neiging hebben om opnieuw de fout in te gaan. Maar de woningcorporatie verbiedt onderhuur.

Regels die woningnood veroorzaken

De lotgevallen van de dames A, B en R en van de heren S en P zijn gefingeerd, maar zijn wel uit het leven gegrepen. Ouderen zijn beter af als ze alleen wonen. Kinderen moeten vanwege de kostendelersnorm vooral snel het huis verlaten als ze achttien worden. Bijstandsgerechtigden verliezen hun rechten zodra ze bij een ander intrekken. En een woud aan huurregels zorgt ervoor dat mensen zich wel tien keer bedenken voor ze een kamer verhuren. Als het al is toegestaan. Zo veroorzaken wij woningnood.

Nu denkt u misschien: de woningnood is zo groot, dat kan niet veroorzaakt worden door die paar regeltjes. Laten we eens nader kijken naar de oorzaken van het huidige woningtekort: onze bevolking groeit, maar het aantal huishoudens groeit structureel harder. Huishoudens zijn woningen. Sinds het jaar 2000 groeide de Nederlandse bevolking met 10 procent, maar nam het aantal huishoudens met 18 procent toe.1 Bijna twee keer zo snel.

Wonderlijk: de woonwensen als natuurverschijnsel beschouwen

Met de huishoudenssamenstelling van het jaar 2000 hadden we in 2021 zo’n 550.000 minder huizen nodig gehad – dus met een iets andere huishoudenssamenstelling hadden we geen tekort maar een overschot gehad. Dat huishoudens steeds kleiner worden – waarvan we er dus steeds meer hebben − past in een langlopende trend. In 1960 telde een gemiddeld huishouden 3,6 personen, in 2021 is dit 2,2. In 1960 maakten eenpersoonshuishoudens 12 procent uit van het totaal, in 2021 is dit 38 procent.

Wonderlijk is dat onderzoekers van de woningmarkt vrij massaal de woonwensen van mensen als gegeven beschouwen – de wens om alleen te wonen als een soort natuurverschijnsel. Iedereen ziet de woningbehoefte en de prijzengekte en iedereen denkt stenen, stenen, nog meer stenen. Maar niemand lijkt zich af te vragen waarom er toch zo veel mensen alleen willen wonen.

Meer bouwen als oplossing voor het tekort – dat frame klopt niet

Het frame dat we het ‘schreeuwend tekort aan woningen’ alleen kunnen bevechten met het bouwen van meer woningen, lijkt ook in de media dominant – de NOS meldt er onder die kop bijvoorbeeld dit over: ‘Het tekort is volgens de organisaties en deskundigen die wij spraken vooral gestegen doordat de nieuwbouw inzakte door de kredietcrisis, terwijl de bevolking doorsteeg.’2

Dit klopt niet. Desondanks neemt de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties – zij heeft nu nog Wonen in haar portefeuille – als gegeven dat er tot 2030 900.000 woningen moeten worden bijgebouwd. Het nieuwe regeerakkoord volgt hetzelfde frame: ' We versnellen de woningbouw tot rond de 100.000 woningen per jaar'. 3

De overheid stimuleert alleen wonen, en remt samenwonen af

Maar de huishoudenssamenstelling is geen natuurverschijnsel. De keuze tot alleen wonen, is in hoge mate een keuze die de overheid aanmoedigt en op alle mogelijke manieren stimuleert. Met als andere kant van dezelfde medaille dat de overheid het samenwonen afremt. Het zijn nudges – waar zijn al die hippe gedragsdeskundige onderzoekers als je ze nodig hebt? – waarmee we een woningtekort creëren. En het zijn superkrachtige nudges omdat ze financieel zijn. Dit is niet zomaar een iets anders geformuleerde brief van de Belastingdienst – voer voor geïnteresseerde gedragseconomen. Nee, dit zijn echte financiële prikkels waarvan we weten dat mensen er enorm gevoelig voor zijn.

Als we het frame loslaten van woonbehoefte als natuurverschijnsel en in plaats daarvan omarmen dat de huidige situatie kunstmatig is en we daaraan kunnen sleutelen, dan ontstaan er tal van mogelijkheden om zowel vraag als aanbod te beïnvloeden. We kunnen hierbij putten uit de schaarse publicaties waarin wel naar alternatieven wordt gekeken.

Laat mensen profiteren van voordeurdelen

Zo geeft stedenbouwkundige Martin van der Maas een trits aan redenen waarom mensen ongewild alleen wonen: ‘Samenwoners worden vaak gekort op bijstand, AOW, alimentatie of pensioen. “Voordeurdelers” worden ze genoemd, alsof het twijfelachtige profiteurs zijn. De kostendelersnorm moet hun profijt terugpakken, maar het heeft een woning-verdunnend effect. Iedereen kent wel iemand die liever z’n woning aanhoudt in plaats van bij zijn geliefde in te trekken. Want het weduwenpensioen mocht er eens achter komen. Laat mensen profiteren van voordeurdelen, dan worden er vanzelf meer voordeuren gedeeld.’4 Een stapje in de goede richting in het nieuwe regeerakkoord is de wijziging van de kostendelersnorm, zodat inwonende jongvolwassenen tot 27 jaar niet langer meetellen als kostendeler voor de uitkering van huisgenoten.

We kunnen ook putten uit een stuk dat ondergetekende samen met Marianne van den Anker maakte voor dagblad Trouw.5 Mijn inschatting is dat dit door de woningmarktdenkers niet is opgepakt omdat ze het hebben neergezet als eenzaamheidsbestrijding. Eenzaamheidsbestrijders op hun beurt denken dat het gaat over de woningmarkt.

Knoppen om aan te draaien

In verkokerd Nederland is het geen gemakkelijke boodschap dat we de krapte op de woningmarkt kunnen oplossen door aan een paar sociale knoppen te draaien. Er ontstaat al snel een ellenlange lijst als je gaat rondneuzen in overheidsregels die – onbedoeld, laten we vooral aannemen dat het allemaal per ongeluk is – alleen wonen bevorderen en samenwonen remmen. Ik doe een greep, meer als aanzet tot verder nadenken dan als uitputtend overzicht.

*    De belangrijkste maatregel die we kunnen treffen, is het individualiseren van de AOW. Oftewel: elke Nederlander boven de AOW-leeftijd krijgt het bedrag dat nu geldt voor alleenstaanden. Dit verandert radicaal de keuzepositie van onze babyboomers: ineens wordt samen een huishouden delen aantrekkelijk. Bijkomend voordeel: een klein leger aan sociaal rechercheurs kan zich gaan toeleggen op grotere fraudeurs dan scharrelende AOW’ers. Kost wat, maar die miljoen huizen zijn ook niet gratis.

*    Een andere invalshoek betreft huurregels. Elke verhuurder heeft eigen regels, elke woningcorporatie een eigen logica, en elke gemeente eigen verordeningen, die alle de verhuur van woningen beperken. Vaak is overlast of misbruik een reden. Maar je zou je ook kunnen voorstellen dat je de overlast of het misbruik zélf probeert te bestrijden, in plaats van die op de woningmarkt af te wentelen.

*    Landelijk lijkt het nuttig om elke huiseigenaar en elke huurder het principiële recht te geven ten minste één kamer te verhuren. Interessant voorbeeld in dezen is woningcorporatie Talis in Nijmegen, die een experiment doet met zogeheten huurdelen.6 De gedachte is dat hiermee twee doelen worden gediend: mensen met een krappe beurs of met schulden kunnen door kamerverhuur tijdelijk extra inkomsten genereren, en mensen op zoek naar goedkope huisvesting krijgen extra mogelijkheden. Nog niet zo lang geleden was het bij Talis verboden om kamers te onderverhuren, met huurdelen gaat ze het nu zelf actief faciliteren.

*    Voor veel alleenwonenden – ruim 600.000 van hen zijn jonger dan dertig − kan het aantrekkelijk zijn om samen in een huis te wonen, omdat dat goedkoper is en omdat het sociaal fijner is. Gemeenten proberen dit met alle macht te voorkomen, met een kostbare woningbouwopgave tot gevolg, terwijl ze het woningdelen juist zouden moeten bevorderen of in elk geval niet zouden moeten tegenwerken.

De minister kan gemeenten stimuleren om belemmeringen op woningdelen weg te nemen door voor te schrijven dat ze belemmerende maatregelen gemotiveerd aan haar moeten voorleggen. Gemeenten zelf kunnen iets van de enorme bedragen die we op woningbouw gaan besparen, inzetten om jonge mensen te leren om goede buren te zijn.

Lessen van een Tilburgs experiment

Bijstandsgerechtigden hebben niets aan deze mogelijkheden. Als ze een kamer verhuren, wordt dit immers gekort op hun uitkering. Als ze zelf bij iemand intrekken idem dito. We zouden dan ook reikhalzend moeten uitkijken naar de ervaringen met het experiment van de Tilburgse wethouder Esmah Lahlah. Zij ging zelf een maand van een uitkering leven en ontdekte zo wat veel uitkeringsgerechtigden ervaren over samenwonen: ‘Ze weten niet wat wel en niet mag en nemen daarom het zekere voor het onzekere: ze kiezen ervoor dan maar geen relatie te hebben.’

Het experiment van Lahlah houdt in dat uitkeringsgerechtigden een half jaar op proef mogen samenwonen zonder consequenties voor hun uitkering. De vraag die bij mij opkomt bij dit baanbrekende experiment: is een half jaar wel genoeg en hebben uitkeringsgerechtigden zo veel vertrouwen in de overheid dat ze deze belofte ook serieus durven te nemen? Misschien kunnen we dit experiment landelijk verankeren? Misschien alleen voor mensen die al een aantal jaren in de bijstand zitten? Misschien in combinatie met het recht de opbrengst van huurdelen te mogen houden? Misschien in plaats van een half jaar voor vijf jaar? Als mensen in de bijstand op deze manier uit de financiële zorgen en uit hun sociaal isolement komen, dan vergroot dat de kans dat ze op enig moment de bijstand zelf niet meer nodig hebben.

Langs deze lijnen doordenkend, lijkt het belasten van huurinkomsten een averechts effect te hebben. Zeker waar het zogeheten hospitaverhuur betreft, zou je willen dat dit helemaal wordt vrijgesteld, zodat mensen er geen rompslomp van hebben. En waarom mag een hospita maar maximaal 50 procent van de betreffende woning verhuren?

En hoe zit het met belastingregels die van invloed zijn op de keuzes van mensen om samen of toch maar alleen te gaan wonen? Aparte aandacht hierbij verdient de huurtoeslag, die een automatische rem vormt op woningdelen.

Liever socialere oplossingen voor de woningnood

Later zullen historici ongetwijfeld onderzoek doen naar waarom er indertijd zo veel mensen alleen woonden. Waarbij ze, na bestudering van alle materiaal, tot de onvermijdelijke conclusie komen: omdat de overheid mensen decennialang structureel ontmoedigde om samen onder één dak te wonen en als uitvloeisel daarvan alsmaar meer huizen moest laten bouwen.

De woningnood is een van de grootste maatschappelijke uitdagingen van onze tijd. De plannen die op dit moment circuleren, gaan dit probleem niet oplossen. We kunnen voor dit urgente sociale vraagstuk betere en socialere oplossingen bedenken, die bovendien snel werken. De nieuwe minister van Wonen moet zijn agenda vooral maken met die van Sociale Zaken.

 Krijn van Beek is oprichter/directeur van de Policy Design Studio en redacteur van Sociale Vraagstukken.

 

Noten

1    CBS, StatLine, geraadpleegd op: https://opendata.cbs.nl/statline/#/CBS/nl/dataset/37556/table?dl=5D144

2    https://nos.nl/artikel/2369109-schreeuwend-tekort-aan-woningen-wat-moet-eraan-gedaan-worden

3     Coalitieakkoord 'Omzien naar elkaar, vooruitkijken naar de toekomst': https://www.kabinetsformatie2021.nl/documenten/publicaties/2021/12/15/coalitieakkoord-omzien-naar-elkaar-vooruitkijken-naar-de-toekomst

4    https://stadszaken.nl/artikel/3672/opinie-de-woningnood-is-een-luxeprobleem geraadpleegd 23 nov 2021

5    Krijn van Beek & Marianne van den Anker, Eenzaam? Gek genoeg kennen we allerlei overheidsregels die de allenigheid bevorderen. Trouw, 12 feb 2021

6    https://www.talis.nl/ik-ben-huurder/over-huren/huurdelen/

 

 

Foto door Andres Ayrton via Pexels

Dit artikel is 4420 keer bekeken.

Reacties op dit artikel (3)

  1. Buitengewoon interessant en zinnig artikel omdat het de ‘woningnood’ koppelt aan de sociaal economische posities van burgers middels allerlei sociale regels betreffende bijstand, pensioen, toeslagen en belasting. De herpositionering van de toeslagen zoals dat ook in het nieuwe regeerakkoord is bepaald zou op deze wijze ook aan het oplossen van de woningnood kunnen worden gekoppeld. De ‘woningnood’ blijkt zoals dit artikel aangeeft niet te bestaan en is vooral een kwestie van probleemstelling.

  2. Sinds dit jaar heeft Nederland een campagne, met de naam ‘Ruimte voor Collectief Wonen’. Deze campagne is bedoeld voor alle gemeenten en voor iedereen die zelf en met elkaar het collectief wonen wil organiseren. Vraag dus aan de ‘eigen’ gemeente, om woonbeleid te bedenken voor alle vormen van collectief wonen. En stem op 16 maart 2022 op een partij met collectief wonen als woonbeleid. Of ga daar actief mee aan de slag, bij corporaties, verhuurders en wethouders.

    Omslag in Eindhoven, het kenniscentrum voor Duurzaam wonen en leven, bestaat al bijna 30 jaar en bevordert alle vormen van ‘duurzaam’ wonen en leven. Zoals ecogroepen, centraal wonen initiatieven, studentenwonen, seniorenwoonvormen en wonen voor mensen met een beperking. Als kenniscentrum beschikken ze over een internationaal netwerk, zijn ze mondiaal georganiseerd en iedereen kan daar terecht voor de nodige kennis, ervaringen van velen en de gewenste deskundigheid voor collectief wonen. Met een afspraak zijn mensen van harte welkom.

  3. Samenwonen moeten we inderdaad stimuleren, in plaats van afstraffen. Dit kan en moet zeker een belangrijk onderdeel zijn van de oplossing voor de crisis op de woningmarkt. Tegelijkertijd ben ik er echter ook van overtuigd dat er in een aantal snel groeiende regio’s nog altijd veel extra woningen nodig zullen zijn.

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *