Laat ik beginnen met een provocatie: het woonprobleem wordt overschat. Want media en politiek tonen een bovengemiddelde belangstelling voor de grote steden, waar de druk op woningen het grootst is. Als we het woonprobleem zouden bezien vanuit het perspectief van Vlagtwedde of Venray, dan zou het waarschijnlijk geen chefsache meer zijn. Er is dus vooral een schaarste aan stedelijke milieus. Maar laten we voor nu bij de woningen zelf blijven.
De huidige woningnood heeft vier hoofdoorzaken:
- Weinig nieuwbouw
- Lage rente, gunstige hypotheekregels
- Sterke economie, open land
- Huishoudensverdunning
De veelgenoemde speculanten en beleggers zie ik daarbij eerder als gevolg dan als oorzaak. Verder krijgen oorzaak twee en vooral oorzaak één in media en politiek zoveel aandacht, dat ik daar weinig aan hoef toe te voegen. Ja, het helpt als we meer woningen bouwen, vooral in stedelijke omgevingen. En ja, het zou helpen als de rente stijgt en de hypotheekrenteaftrek sneller wordt afgebouwd. Maar het zou niet genoeg zijn. Laten we daarom eens wat beter naar oorzaak drie en vooral oorzaak vier kijken.
Sterke economie, open land - we hebben een aantrekkelijk vestigingsklimaat
Hoe komt het dat woningen in stedelijk Nederland zo schaars zijn, en niet op bijvoorbeeld het Plateau van Langres of in Thüringen, waar de laatste jaren waarschijnlijk nog minder is gebouwd dan bij ons? Het antwoord is simpel: onze bloeiende stedelijke economie met open grenzen. Daar hebben we veel moeite voor gedaan, met een aantrekkelijk vestigingsklimaat, sterke steden, een stabiele overheid, gunstige fiscale regels, diezelfde open grenzen, goed onderwijs, innovatie. We zijn er blij mee, maar een land van melk en honing trekt wel volk aan.
Internationale speculanten die zo vaak de schuld van onze wooncrisis krijgen, zijn daar slechts een manifestatie van. Ook gewone mensen voeren de druk op. De grootste bevolkingsgroei komt heden ten dage niet van geboortes, maar van arbeids- en studiemigranten uit met name de rest van Europa. Economische afzondering of neergang zou dus een doeltreffende manier zijn om de druk op de woningmarkt te verminderen. Want woningnood is de prijs voor succes, zowel binnen als tussen landen. Een luxeprobleem. Precies deze dynamiek maakt wonen in het succesvolle New York en San Francisco zo duur, en in het kwijnende Detroit en St. Louis niet. You can’t have it all. Deze ontnuchtering maakt de Nederlandse woningnood misschien wat draaglijker in onze hoofden. Realisme is soms ook een oplossing.
Huishoudensverdunning, we wonen ruimer dan ooit
Deze vierde hoofdoorzaak krijgt langzaamaan meer aandacht. Recentelijk viel te lezen dat we nu ruimer wonen dan ooit, en ook ruimer dan in veel omringende landen. En dat terwijl we de hoogste bevolkingsdichtheid hebben. Het gemiddelde Nederlandse individu heeft een riante 65 vierkante meter aan woonruimte ter beschikking. Iedereen vindt Amsterdam vol, maar de stad heeft nu net zoveel inwoners als in 1959, terwijl het stadsoppervlak toen veel kleiner was. Stedelijke verdichting betrof dus alleen de stenen, wat mensen betreft is er vooral verdunning geweest.
Een simpele rondgang op internet leert dat Nederland nu 17,5 miljoen zielen telt, die 8 miljoen huishoudens vormen. Van die 8 miljoen huishoudens zijn er ruim 3 miljoen alleenstaand. Dit aandeel stijgt. Er zijn slechts 2,6 miljoen gezinnen met kinderen, terwijl Nederland ruim vijf miljoen eengezinswoningen telt en er nog steeds worden bijgebouwd. Het aandeel samenwonende twintigers is sinds het begin van dit millennium afgenomen van 59 naar 47 procent. Bovendien gaan jongeren die wél samenwonen vaker en sneller uiteen. Datingapps lijken deze ontwikkeling in een stroomversnelling te brengen. Ook in hogere leeftijdsgroepen regent het echtscheidingen. Veel kemphanen hergroeperen zich met hun luxueuze overwaardes in bijna dubbel zoveel woonmeters. Starters zien het vanaf de straat met lede ogen aan.
Alleen wonen is de norm geworden
Alleen wonen wordt in het Westen langzaamaan de norm, het individu wordt het culturele en institutionele uitgangspunt. Zo zijn Nederlandse boterbriefjes sinds enkele jaren niet meer standaard in gemeenschap van goederen. Ook andere regelingen volgen de individualisering gestaag en jagen deze vervolgens aan. Oorzaken en gevolgen werken op elkaar in tot een krachtig vliegwiel van individualisering.
De officiële cijfers beweren dat er nauwelijks leegstand is, maar met zoveel alleenstaanden en lege kamers in zoveel eengezinswoningen lijden we eigenlijk aan woonobesitas. Vooral in vergrijzende gemeenten, zoals veel groeikernen, is de leegstand enorm. Mijn ouders zijn een van de vele voorbeelden: het Heerhugowaardse speelpleintje van mijn jeugd is leeg, de straten zijn leeg. Overal lege kamers met dode spullen waar de stofzuiger nog maar weinig komt. De bevolkingsdichtheid is er sinds de jaren ’70 flink afgenomen. Geen wonder dat veel jongeren hun gezelligheid nu zoeken in de straten van de grote steden. Je moet je individualisering toch ergens mee compenseren.
We kijken niet naar indikking
Ondertussen nemen ook vakantieverhuur van woningen en tweede woningen toe, met nog meer lege kamers tot gevolg. De gedachte dringt zich op dat woningvraag zonder ruimtelijke, financiële of andersoortige belemmeringen weleens onverzadigbaar zou kunnen zijn. Bouwen voor steeds meer leegstand. Er wordt ermee in luxueuze behoeften voorzien, maar tegelijkertijd komen steeds meer woningzoekenden niet eens aan hun eerste behoefte toe. Zij bloeden eenzijdig voor de wooncrisis, terwijl miljoenen bezitters van lege kamers achterover blijven leunen. Deze onevenwichtigheid is geen natuurwet, maar ligt besloten in onze regels en financiële prikkels.
Wat ik hier schrijf, is niet nieuw. Wijlen Marten Bierman bijvoorbeeld had het er decennia geleden al over. Deze politicus werd destijds door velen weggezet als een wat al te idealistische, marxistische huizenschuiver. Maar zoals wel vaker bij excentrieke denkers was hij zijn tijd vooruit. In de jaren vijftig werden mensen met ruime huizen verplicht om inwoners op te nemen. Dat zullen we nu niet meer zo snel doen, maar Bierman noemde al legio genuanceerdere manieren om indikking te stimuleren, al was het maar omdat vooral veel ouderen ook zelf vinden dat ze te ruim wonen.
Vernieuwend woonbeleid: samenwonen stimuleren
Vernieuwend woonbeleid zou twee bewegingen op gang moeten brengen: passender woonconcepten voor de vele vrijwillige of gedwongen alleenwoners, en regels en financiële prikkels die lege kamers ontmoedigen, in plaats van stimuleren. Samenwoners worden nu bijvoorbeeld vaak gekort op bijstand, AOW, alimentatie of pensioen. ‘Voordeurdelers’ worden ze genoemd, alsof het twijfelachtige profiteurs zijn. De ‘kostendelersnorm’ moet hun profijt terugpakken, maar het heeft een woningverdunnend effect. Iedereen kent wel iemand die liever z’n woning aanhoudt in plaats van bij zijn liefde in te trekken. Want het weduwenpensioen mocht er eens achter komen. Laat mensen daarom liever zelf profiteren van voordeurdelen, dan worden er vanzelf meer voordeuren gedeeld.
Er kan meer onder de loep. Vrienden die samen willen wonen, krijgen moeilijker een huurcontract of hypotheek. De hospita van vroeger is er ook veel minder. Hypotheeknemers staan vaak niet toe dat koopwoningen deels worden verhuurd. De WOZ-belasting kan meer sturen dan zij nu doet. En moeten we niet eens af van het slechte imago van woningsplitsing? Recent was de Amsterdamse Valutaboulevard daarover nog negatief in het nieuws. Huisjesmelkers kopen er woningen op om ze gesplitst te verhuren. Verontwaardiging alom, maar wie voorbij het platte winstbejag kijkt, ziet ook dat de kapitalisten meer mensen aan woonruimte helpen zonder weilanden vol te bouwen. Ze voorzien in een grote behoefte. Juist omdat we splitsing niet netjes stimuleren en regelen, wordt het de business van twijfelachtige figuren, met meer overlast dan zou hoeven. Gelukkig viel deze week te lezen dat de gemeente Bergen constructiever naar splitsing gaat kijken.
Woonbeleid is een sociaal-culturele daad
Ook ontwikkelaars en architecten kunnen meer vernieuwen. Woongroepen, friendswoningen, kangoeroewoningen: ze worden al jaren genoemd, maar nog altijd te weinig gebouwd. Als de gemiddelde Nederlandse wijk diverser wordt, met meer typen woningen, dan kunnen ouderen en gescheidenen vaker in hun eigen buurt naar iets passends verhuizen en nog meer contacten opdoen ook.
Al met al kan een accentverschuiving in bouwvormen, regels en prikkels veel opleveren: een kleine stijging van de gemiddelde woningbezetting van de huidige 2,18 naar bijvoorbeeld 2,30 levert Nederland zomaar 400 duizend (!) woningen op. Maar niet alleen dat. Woonbeleid is meer dan een rekenkundige vraag-aanbodkwestie, het is een sociaal-culturele daad. Het kan, zoals nu, atomisering van de samenleving stimuleren. Zo ver zelfs, dat de moderne mens het uiteindelijk verleert om elkander duurzaam in de nabijheid te dulden. Dat is niet luxueus meer, dat is armoedig. Anders vormgegeven kan woonbeleid echter de eveneens menselijke neiging tot samenleven stimuleren. Dat is gezelliger, klimaatvriendelijker en maakt meer lege ruimten beschikbaar voor de mensen op straat.
Martin van der Maas is hoofdplanoloog bij de dienst Ruimte en Duurzaamheid van de gemeente Amsterdam.
Dit artikel verscheen eerder op de website Stadszaken.nl.
Foto: Hans Dinkelberg (Flickr Creative Commons)