Onlangs vond ik een keurige persoonlijk aan mij gerichte brief van een mij totaal onbekend vastgoedbedrijfje op mijn deurmat, waarin ik als eigenaar van een Amsterdamse woning hulp kreeg aangeboden om via dit alleraardigste bedrijf de woning te verhuren of – nog beter – aan de afzender te verkopen. De briefschrijver bleek precies op de hoogte dat ik er zelf niet woonde (mijn dochter woont er) en bood zichzelf aan om mij te ontzorgen van de zware verantwoordelijkheid die het bezit, onderhoud en verhuur met zich mee brengt. Dat kon ik beter aan een professioneel bedrijf overlaten.
Aasgieren op de woningmarkt
Ik zal niet de enige zijn geweest die een dergelijke brief in ontvangst mocht nemen. Als ware aasgieren stropen beleggers en vastgoedbedrijfjes de Amsterdamse woningmarkt af om alles wat los en vast zit in exploitatie te nemen. Nergens is hun kapitaal zo rendabel als op de woningmarkt, niet alleen in Amsterdam, maar in alle stedelijke gebieden van het land, waar de vraag naar woningen het aanbod verre overtreft. Wie geen vermogen inbrengt, heeft het nakijken en is een dankbare prooi want ja… wonen moeten de mensen toch. Dus zijn onvermogende zoekers op de woningmarkt tegenwoordig al snel de helft van hun inkomen kwijt aan woonlasten. Ondertussen moeten ze meer dan tien jaar wachten op een sociale huurwoning.
Deze wildwest-situatie doet denken aan het einde van de 19e eeuw. Ook toen was de druk op steden groot, het aanbod van woningen gering en deinsden huisjesmelkers er niet voor terug om voor de meest erbarmelijke woningen zeer hoge huren te vragen. In vochtige kelderwoningen met muffe bedsteden hoopten gezinnen zich samen, waarbij zij vaak de helft van hun inkomen aan hun huisbazen moesten afdragen. Het ene na het andere rapport schilderde een onthutsend beeld en daarmee groeide de overtuiging dat de willekeur en uitbuiting van huisbezitters aan regels moest worden gebonden. Die gedachte vormde de grondslag voor de Woningwet in 1901, een van de belangrijkste sociale wetten die Nederland heeft voortgebracht.
Huisjesmelkers buitenspel gezet
De Woningwet introduceerde kwaliteitseisen voor woningen, bood gemeenten mogelijkheden om in te grijpen en gaf de stoot tot het oprichten van woningbouwverenigingen die gedurende de 20e eeuw zo’n 2,5 miljoen betaalbare woningen wisten te realiseren. Een prestatie die geen ander land ons na heeft gedaan en die de huisjesmelkers en particuliere beleggers - tot hun grote ongenoegen – grotendeels marginaliseerden. De overheid tuigde daarvoor een strak stelsel van regels op, een bureaucratie met vergunningen, distributieregels, huurbescherming, verordeningen en allerhande bepalingen. Een woningbouwverenging bijvoorbeeld kon niet zomaar zijn gang gaan, maar moest door het Haagse ministerie van Volkshuisvesting worden ‘toegelaten’, een status waarmee vervolgens goedkoop kapitaal kon worden verworven op voorwaarde dat de gerealiseerde woningen betaalbaar zouden zijn en blijven. Daarmee werden de huisjesmelkers en particuliere beleggers buitenspel gezet.
Dat systeem werd in het neoliberale tijdsgewricht eind 20e eeuw als een bureaucratisch relict afgedaan en stelselmatig omgevormd tot een woningmarkt waarin de gereglementeerde overheidscontrole moest wijken voor het vrije spel der maatschappelijke krachten. Gemeentelijke afdelingen volkshuisvesting werden ontmanteld en in 2010 werd het ministerie van Volkshuisvesting (VROM) afgeschaft. Niet meer nodig, zo meenden VVD, CDA en PVV.
De woningmarkt moet in het gareel worden gebracht
Inmiddels zijn de meeste politieke partijen het erover eens dat dit een historische vergissing is geweest en dat er in het komende kabinet weer een aparte minister voor Volkshuisvesting moet komen. De woningmarkt is een extreem aantrekkelijke beleggingsmarkt geworden voor vermogenden met Prins Bernhard jr. als iconisch voorbeeld. Huisjesmelkers hebben vrijbaan gekregen en kopen alles op waar munt uit is te slaan. Starters en onvermogenden betalen de rekening. De 19e eeuw heeft een 21e-eeuwse verschijningsvorm gekregen.
De nieuwe minister van Volkshuisvesting kan echter leren van het succes van het verleden. Hij zal de op hol geslagen woningmarkt moeten beteugelen door opnieuw een bureaucratisch systeem op te tuigen die de puur op winst gerichte beleggers de wind uit de zeilen neemt en die sociale huur bevoordeelt ten opzichte van losgeslagen marktgerichte huren. Daar past een pakket van vergaande fiscale maatregelen bij, waarin vermogens strenger worden belast en voor particuliere woningbezitters huurinkomsten gewoon als inkomen worden gezien en belast worden, tenzij kan worden aangetoond dat de gevorderde huur onder de sociale huurgrens is. Dat kan alleen succesvol worden ingevoerd als het verhuren van woningen, net als het bieden van zorg of onderwijs, gekoppeld wordt aan een vergunning van overheidswege. Zoals woningcorporaties zijn ‘toegelaten’, zo moeten ook particuliere verhuurders worden ‘toegelaten’. Of ze nu één of honderd woningen verhuren, ze hebben een vergunning nodig en moeten aan voorwaarden voldoen, waarbij de overheid ze voordelen biedt als ze sociaal verhuren, maar hun winsten afroomt als ze slechts gericht zijn op het hoogste rendement.
Niks mis met een sturende overheid
Een nieuwe minister van Volkshuisvesting moet dus niet alleen zorgen voor ‘bouwen, bouwen, bouwen’ en het bestaande woningbestand aan zijn lot overlaten. Hij/zij zal van huisvesting weer een collectief publiek goed moeten maken, precies wat het woord volkshuisvesting uitdrukt, met een daarbij passend systeem van regels en bescherming van minder-vermogenden. Hij/zij zal een effectieve bureaucratie moeten optuigen om de huisjesmelkers opnieuw de pas af te snijden. Of een kabinet dat gedomineerd wordt door liberale partijen zo’n sterk sturende overheid in positie wil brengen is ongetwijfeld een van de heikele punten, wellicht zelfs een breekpunt, in de lopende kabinetsformatie. Maar het kabinet Pierson dat in 1901 de Woningwet tot stand bracht bestond ook uit sociaalliberalen. Dus waarom zouden hun geestverwanten in de 21e eeuw niet tot dezelfde prestatie in staat zijn?
Jos van der Lans is cultuurpsycholoog, en mede-samensteller van de Canon volkshuisvesting. Dit artikel verscheen eerder in Trouw.
Foto: René Gademann (Flickr Creative Commons)