Een kwart eeuw geleden kregen woningcorporaties groen licht voor de verkoop van sociale huurwoningen. Naar schatting zijn er sindsdien een kleine 150.000 woningen door de corporatiesector verkocht. Op een bezit van zo’n 2,3 miljoen woningen lijkt dat niet heel veel.
Maar in grote steden als Amsterdam en Rotterdam daalde het aandeel corporatiewoningen wel degelijk substantieel. De Amsterdamse woningvoorraad bestaat bijvoorbeeld momenteel nog maar voor 40 procent uit corporatiebezit. Dat was ooit tweederde. (Al moet daarbij wel bedacht worden dat dat percentage niet alleen gezakt is door verkoop, maar ook omdat vanaf de verzelfstandiging van de corporatiesector vrijwel alle nieuwbouw in meerderheid uit koopwoningen bestond.)
Reken even mee
Wat zich in feite voltrok was een aanmerkelijke overheveling van publiek gefinancierd eigendom naar privaat beheerd kapitaal. Reken even mee. Laten we voorzichtig aannemen dat gedurende deze 25 jaar de gemiddelde verkoopprijs 150.000 euro was (waarschijnlijk veel meer), dan hebben de woningcorporaties ruim 22 miljard euro binnen gehaald. Dezelfde woningen zijn nu op zijn minst 275.000 euro waard, dat wil zeggen: 41 miljard euro. Er is dus 19 miljard vermogen op basis van publiek kapitaal geprivatiseerd. Zeg maar: de opbrengst van tien jaar verhuurdersheffing.
Dat zijn cijfers waar de kapitaalkrachtigen onder ons wel raad mee weten. Die ruiken winst. Dat hoeven niet eens hele grote beleggingsmaatschappijen te zijn, ook slimme jongens met geld, zoals prins Bernard jr. cs, zien hier een goed belegde boterham in. Of anders vermogende ouders, die hun studerende kinderen aan woonruimte willen helpen (in Amsterdam werd in 2016 25 procent van de corporatiewoningen aan ouders verkocht).
Een rendement van 10 procent
Stel nu dat de helft van de verkochte corporatiewoningen (=75.000) op deze wijze inmiddels verhuurd wordt voor een middenhuur van 900/1000 euro per maand, dan gaat het om een jaarlijkse omzet van om en nabij de 800 miljoen, die in private handen is gekomen. Een rendement van naar schatting 10 procent. Iets minder dan de helft van de jaarlijkse opbrengst van de verhuurdersheffing.
Daar ziet de publieke zaak dus nauwelijks iets van terug. Weg is weg. Op andere terreinen is men wat dat betreft een stuk gewiekster. Als Ajax Frenkie de Jong verkoopt aan Barcelona, lopen ze in Waalwijk en Tilburg polonaise omdat zij vanwege hun opleidingsinspanningen een deel van de transfersom toegespeeld krijgen. Ook al heeft het goudhaantje nauwelijks gespeeld in het Willem II-shirt, toch krijgt de Tilburgse penningmeester een paar miljoen overgemaakt op de bankrekening.
Initiële publieke investering verwaarloosd
Iedereen vindt dat logisch. Zonder opleiding geen sterspeler. Maar als er een corporatiewoning wordt verkocht, dan doet die eerste publieke investering er ineens niet meer toe. Als de nieuwe eigenaar een paar jaar later de woning verkoopt met 50 procent winst dan doet niemand hem wat, als hij de woning een beetje verbouwt en voor een hoge prijs verhuurd is hij spekkoper. Dat is eigenlijk ontzettend raar.
Er is iets met publiek geld gerealiseerd en anderen strijken daar de winst van op. Stel dat je nu wel een Frenkie-de-Jong-publiek-profijt-optie in de verdere verkoop inbouwt, dan profiteert de publieke zaak blijvend van de private transactie en mogelijk zet het ook een rem op de prijsontwikkeling op de markt. Waarom gebeurt dat eigenlijk niet? Waarom denken we niet automatisch zo?
Grote bedreiging
Dat zullen we toch moeten gaan doen, want de privatisering van de stad is een grote bedreiging. Steden als Londen, Parijs en Barcelona zijn hier ons voorland. De woningmarkt is de nieuwe ‘mijnsector’ aan het worden, de plek waar kapitaal veilig rendement kan maken. Met stijgende prijzen, een toenemende segregatie en uitsluiting, zo niet gettovorming van onvermogenden tot gevolg. Dat lijkt mij niet iets waar corporaties aan mee moeten werken. Daarom is het goed om de verkoopnoodzaak van woningcorporaties te bezien tegen het licht van deze privatisering van de steden. Het is een extra argument om de vermaledijde verhuurdersheffing af te schaffen.
De meeste gemeenten werken nu al bij verkoop met een verplichting tot zelfbewoning, maar daar weten slimme beleggers wel een mouw aan te passen. Daarnaast bestaan er wel degelijk transactievormen waarin het publieke belang wordt beschermd, zoals verkoop in de vorm van maatschappelijk gebonden eigendom.
Helaas is de corporatiesector daar nooit echt warm voor gelopen: het levert minder op. Gewoon verkopen is een stuk eenvoudiger en rendabeler. Maar inmiddels weten we dat als je een collectief goed ongeclausuleerd privatiseert, dat je op termijn de publieke rekening krijgt gepresenteerd. Het is de hoogste tijd om na 25 jaar die les zo snel mogelijk ter harte te nemen.
Jos van der Lans is cultuurpsycholoog en publicist. Deze column verscheen eerder in het blad Huurpeil (nr.3/2020).
Foto: Guilhem Vellut (Flickr Creative Commons)