Om de 300 duizend Belgische huishoudens die op zoek zijn naar een fatsoenlijk onderkomen, moeten de verschillende overheden de komende tien jaar veel geld steken in de bouw en renovatie van 100 duizend sociale woningen. Daarvoor moeten ze breken met het huidige beleid dat schotten in de woningmarkt creëert, deelmarkten met eigen en aparte regimes, eigen publiek en specifieke gebieden, en bovendien leidt tot een ongezonde concurrentie op de particuliere woonmarkt tussen kopers en huurders.
Herwaarderingsgebied en rollend fonds
De gangbare manier van een overheid om het gedrag van burgers en bedrijven te sturen, bestaat onder meer uit individuele fiscale stimulansen, zoals premies, fiscale aftrekposten, fiscale ontmoediging, een btw. Probleem is dat al deze maatregelen vaak minder gunstig uitvallen voor de lagere inkomensgroepen dan voor de hogere inkomensgroepen. Om die ongelijkheid te voorkomen, zijn er naast individuele ook collectieve maatregelen nodig.
Hoe kun je maatregelen voor de woningmarkt zo ontwerpen dat iedereen er baat bij heeft? Bijna veertig jaar werd het antwoord gezocht in de herwaarderingsgebieden. Met dit instrument van sociale stads- en dorpsvernieuwingsbeleid konden Vlaamse gemeenten gebieden afbakenen op voorwaarde dat ze in samenspraak met bewoners een globaal plan van herwaardering voor de wijk ontwierpen. Als dat plan gerealiseerd werd, kwam een gemeente of stad in aanmerking voor subsidies ten behoeve van de aanleg van straten, pleinen of parken, sociale huisvestingsinitiatieven, stedenbouwkundige reorganisatie van wijken en inrichting van diensten en voorzieningen. Binnen een herwaarderingsgebied waren er overigens ook renovatiepremies voor particulieren.
Het herwaarderingsgebied was een succesvol collectief en participatief antwoord dat initiatieven richtte en stuurde. Wij pleiten dan ook voor een vernieuwd concept van de herwaarderingsgebieden, om de sociale huisvesting in Vlaanderen te versterken.
Honderdduizend woningen nodig
De sociale huisvesting beslaat ongeveer 7 procent van het totaal aantal koop- en huurwoningen in Vlaanderen: plus minus 160 duizend woningen. Hoewel het aantal sociale woningen jaar na jaar stijgt – sinds 2012 zijn er 10.749 woningen bijgekomen oftewel 1.344 sociale woningen per jaar – is die groei onvoldoende om de woningnood op te lossen. Wij vragen er al sinds 2007 om in tien jaar tijd 100 duizend woningen bij te bouwen.
De nieuwe woningen moeten vooral gaan naar de gezinnen die vandaag huren op de private markt. Daardoor komen er bijgevolg vele duizenden particuliere huurwoningen vrij. Die woningen zijn niet van de beste kwaliteit, en zouden enkel nog verhuurd mogen worden als ze beantwoorden aan strikte woon- en milieueisen Om de particuliere verhuurders te helpen hun woningen te renoveren en aan de nieuwe eisen te laten voldoen, moet een rollend fonds worden ontwikkeld. Indien particuliere verhuurders hun woning renoveren en nadien verhuren tegen een bescheiden tarief kunnen ze een renteloze lening van bijvoorbeeld 50 duizend euro krijgen. Die renteloze lening hoeven ze enkel terug te betalen bij verkoop van de woning.
Ook wanneer de woning aan de private huurmarkt wordt onttrokken, kan de eigenaar of koper een beroep doen op het rollend fonds. Maar dan wordt de hoogte van de lening gekoppeld aan inkomen en vermogen. Door te werken met het principe van de terugbetaling van de lening (bij verkoop) kunnen de perverse prijsstijgingen worden beperkt of in de hand worden gehouden.
De 100 duizend te bouwen sociale huurwoningen moeten in de kernen van steden en gemeenten worden neergezet zodat huurders kunnen genieten van de korte afstand tot allerlei voorzieningen. Door de beperkte huurprijzen hebben sociale huurders lagere woonlasten waardoor ze meer kunnen doen met hetzelfde inkomen. Daarmee kunnen ze zich een duurzamere levensstijl aanmeten. De nieuwbouw kan tevens een hefboom zijn voor collectieve energieprojecten zoals warmtenetten, gemeenschappelijke warmtepompen of gemeenschappelijke zonnepanelen.
Basis voor nieuw woonmodel
De woningcrisis noopt tot antwoorden, antwoorden die in veel richtingen worden gezocht. Elk op zich kunnen ze de crisis niet oplossen, maar de sociale huisvesting en het wonen wel een nieuw elan geven. Bij de beantwoording moeten we zoeken naar een ‘collectievere’ benadering van wonen, een die tevens een debat over levensstijl op gang brengt: wat hebben mensen nodig om goed te wonen? Hebben we veel ruimte nodig, veel goederen, veel eigen tuin? Hoe kunnen we samenwonen en elkaar ondersteunen?
Een concept die de gedachten over en de inrichting van de sociale huisvesting kan verrijken, is Community Land Trust (CLT). Dit initiatief vertrekt vanuit twee ideeën: de grond waarop de woning staat, blijft steeds eigendom van de gemeenschap en de huurder is tegelijkertijd koper en aandeelhouder van de CLT. De huurprijs bevat een deel koopsom. Zo spaart de huurder een klein vermogen die hij bij de afloop van het huurcontract kan verzilveren. CLT zorgt met andere woorden voor een andere relatie tussen huurder en verhuurder en een inspiratie zijn voor een moderne vorm van sociale huisvesting.
Ook het model van het Sociaal verhuurkantoor (SVK) kan inspiratie bieden. Gezamenlijk verhuren de SVK’s thans een kleine 12 duizend woningen die aan minimale kwaliteitseisen moeten voldoen. Het plan is dat de SVK’s in 2023 geïntegreerd worden in sociale huisvestingsorganisaties. De integratie kan beiden versterken, maar dan moeten de kenmerken van de SVK’s wel in de geïntegreerde huisvestingsorganisaties geïntegreerd worden.
Ook hybride vormen van huurkoop kunnen de huurmarkt - en de koopmarkt- een ander elan geven. Bijvoorbeeld met geconventioneerd verhuren, een systeem waarbij een privéverhuurder zijn prijzen verlaagt voor een huurder die tussen twee stoelen dreigt te vallen, en de overheid het verschil voor de verhuurder compenseert. Betrokken huurder kan zich alsnog een degelijk appartement of huis (blijven) permitteren. In feite een particuliere variant op het SVK-model.
Deze en andere woonvormen vormen weliswaar niet het ultieme antwoord op de woningcrisis, maar kunnen wel de basis leggen voor een nieuw woonmodel in Vlaanderen. Een woonmodel dat geen woningcrisis creëert, maar voorkomt.
Michel Debruyne is coördinator van Decenniumdoelen, een organisatie die zich inzet voor armoedebestrijding in Vlaanderen en Brussel. Dit ingekorte & bewerkte artikel is eerder verschenen op sociaal.net.
Foto: Amaury Henderick (Flickr Creative Commons)