50 euro huurverhoging, 100 euro huurverhoging. Veel huurders schrokken zich de afgelopen weken rot. Waarom deze gigantische huurverhogingen? Omdat zij behoren tot die door de overheid verfoeide ‘goedkoop scheefhuurders’, huurders van gereguleerde huurwoningen in het bezit van woningcorporaties en particuliere verhuurders die ‘te weinig’ huur zouden betalen in verhouding tot hun inkomen. Zij worden al tien jaar geconfronteerd met inkomensafhankelijke huurverhogingen.
Niet passende huurders
In 2013 voerde het kabinet-Rutte II de inkomensafhankelijke huurverhogingen in om zogenaamd niet passende huurders uit hun woning te roken richting vrijesectorhuur en koop[1]. Om plaats te maken voor degenen voor wie de gereguleerde huursector binnen deze beperkte visie op sociale huisvesting bedoeld zou zijn. Nieuwbouw van sociale huurwoningen (gereguleerde huurwoningen van corporaties) was dan minder nodig. Gereguleerde huurwoningen konden worden verkocht en geliberaliseerd om kopers te behagen en het bewierookte middensegment uit te breiden.
Ruim 51.000 huishoudens wonen in sociale huurwoning met huur boven de sociale huurgrens
Maar die vrijesectorhuurwoningen en koopwoningen waren voor de ‘goedkoop scheefhuurders’ vrijwel niet beschikbaar en betaalbaar, wat met de jaren steeds erger werd. En kwamen gereguleerde huurwoningen van particuliere verhuurders vrij, dan gingen die alsnog aan de neus van de lagere inkomens voorbij. De meesten hadden al een puntenaantal boven de liberalisatiegrens, zodat ze konden worden ‘vrij getrokken’ tot huren veelal boven de 1.000 euro. Maar dat alles was blijkbaar geen reden om van de inkomensafhankelijke huurverhoging af te zien. De woningcorporaties hebben zich trouwens nooit echt tegen deze extra inkomstenbron verzet.
‘Vrijesectorhuren’ voor gereguleerde huurwoningen
Een jarenlange reeks inkomensafhankelijke huurverhogingen heeft ervoor gezorgd dat tal van huishoudens in een gereguleerde huurwoning wonen, maar een huur betalen die is uitgekomen boven de liberalisatiegrens, ook wel sociale huurgrens genoemd (per 1 juli 2022 763,47 euro). Inmiddels gaat het al om ruim 51.000 huishoudens in een sociale huurwoning die een huur hebben boven de sociale huurgrens[2].
Dat die huren van gereguleerde huurwoningen zo sterk konden oplopen, kwam omdat men vanaf 2011 de WOZ-waarde onderdeel heeft gemaakt van het Woningwaarderingsstelsel, populair gezegd de puntentelling. Marktwerking moet leidend zijn, nietwaar? Dit pakte rampzalig uit voor huurders waarvan de woning in een gebied ligt waar de kopersgekte extra heeft toegeslagen, zoals in de grote steden.
Zo kon het gebeuren dat de WOZ-waarde niet een kwart, zoals bedoeld, maar de helft of meer van het puntenaantal ging uitmaken. Daarmee de hieraan gekoppelde maximale huurprijs opdrijvend tot ver boven de liberalisatiegrens.
Heel vervelend voor de ‘goedkoop scheefhuurder’, die het huurplafond steeds verder uit het zicht ziet verdwijnen. Maximale huurprijzen (ver) boven de liberalisatiegrens leidden er ook toe dat bij wisseling van bewoners gereguleerde huurwoningen nog vaker via liberalisatie in de vrijehuursector verdwenen.
Marktconforme huur
Inmiddels hadden Rutte en consorten een nieuwe versie van de inkomensafhankelijke huurverhoging uitgedokterd. Niet meer een opslag op de reguliere percentuele huurverhoging, maar werken met absolute bedragen om zo snel mogelijk een marktconforme huur voor de ‘goedkoop scheefhuurder’ te bereiken. In de praktijk betekende dit een streven naar een huur gelijk aan de maximale huurprijs voor gereguleerde huurwoningen volgens het puntenstelsel.
De ‘enigszins goedkoop scheefhuurder’ krijgt in één keer 50 euro aan de broek; de ‘sterk goedkoop scheefhuurder’ 100 euro. Grote stappen, snel thuis, zal het kabinet gedacht hebben. En, opmerkelijk, geen uitzonderingspositie meer voor AOW’ers en grote huishoudens.
Deze extreme versie wordt ingevoerd in een tijd dat vrijwel alle Nederlanders het financieel moeilijker krijgen. De prijzen stijgen snel. Maar de lonen blijven daar ver bij achter. Daarnaast hebben we nog de inkomsten die helemaal niet toenemen, zoals de pensioenen, waarvan er vele al jarenlang niet zijn geïndexeerd.
Een sprankje hoop
Inmiddels was ook het kabinet erachter gekomen dat het aantal liberalisaties uit de hand liep als gevolg van de doorwerking van de snel stijgende WOZ-waarden in de puntentelling.
Daarom is besloten om per 1 mei 2022 in sommige gevallen het aandeel van de WOZ-waarde daarin af te toppen tot 33 procent, de zogenaamde ‘cap op de WOZ’. Hiermee zouden circa 23.000 woningen voor de gereguleerde huursector behouden blijven, die anders bij nieuwe verhuur boven de liberalisatiegrens, dus in de vrije sector zouden belanden. En 15.000 vrijesectorhuurwoningen zouden bij bewonerswissel weer onder de liberalisatiegrens komen en zo terugkeren naar de gereguleerde huursector[3]. Deliberalisatie! Het begin van een politieke ommekeer?
Een algehele huurbevriezing op 1 juli 2022 is op haar plaats
De regering zal het niet zo bedoeld hebben, maar deze aftopping van de WOZ-waarde in de puntentelling biedt hoop voor sommige ‘goedkoop scheefhuurders’, omdat hun maximale huurprijs hierdoor daalt. In ieder geval moest vóór 1 mei het totaal aantal punten boven de liberalisatiegrens van 142 liggen en diende het aandeel van de WOZ-punten hoger te zijn dan 33 procent.
Maar dan ben je er nog niet. Vooral voor degenen die een hoge huur betalen voor een relatief kleine gereguleerde huurwoning met weinig voorzieningen in bij kopers populaire buurten, is het zinvol de huurprijscheck te doen. Wie weet gaat hun inkomensafhankelijke huurverhoging niet door. Sterker nog, misschien kan hun huur wel worden verláágd.
Slinkende koopkracht
Het is onbegrijpelijk dat het kabinet vasthoudt aan deze extreme versie van de inkomensafhankelijke huurverhoging in tijden van slinkende koopkracht.
Maar het koopkrachtargument geldt natuurlijk voor alle huurders. Vorig jaar was dat in coronatijd nog voldoende reden om de huren te bevriezen. Maar terwijl de situatie dit jaar in feite slechter is, zouden de huren nu wél kunnen worden verhoogd? En waarom profiteren de huurders niet van de aanstaande afschaffing van de verhuurdersheffing?
Jarenlang is die in de huren doorberekend, wat ertoe heeft geleid dat veel hurende huishoudens steeds moeilijker kunnen rondkomen. Het wordt tijd om de huurders hiervoor te compenseren. Een algehele huurbevriezing op 1 juli 2022 is daarom op haar plaats. De actiegroep Wij Weigeren de Huurverhoging gaat de strijd aan voor meerjarige huurbevriezing (2022-2026).
Jan Kok is auteur van het studieboek voor het hoger onderwijs ‘Werken aan wonen’, samen met Siep van der Werf, en bestuurder van de Huurdersvereniging Amsterdam.
Noten:
1. Veel informatie in dit artikel is ontleend aan Siep van der Werf en Jan Kok, ‘Werken aan wonen, Huisvesting in Nederland’, 2018, Coutinho.
2. Woonbond, ‘Veel klachten over huurstijging op al hoge huurprijs’, 29-04-2022.
3. Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, ‘WOZ-waarde minder bepalend in hoogte huurprijs’, 24-03-2022. Het ministerie spreekt hier niet van gereguleerde huursector, maar van sociale woningvoorraad en sociale sector.
Foto: Manuel Faisco (Flickr Creative Commons)