Hoe kunnen we huisuitzettingen als gevolg van schulden tegengaan? Op zoek naar een antwoord op deze vraag publiceerde Eropaf! in 2013 de eerste Handreiking Voorkomen huisuitzettingen. Hierin presenteerden we het praktijkmodel van de ontruimingszeef, waarmee we het proces van beginnende betalingsproblemen tot het ontbinden van de huurovereenkomst en het feitelijke uitzetten in verschillende fasen ordenden. In elke fase zijn interventies mogelijk.
In 2018 brachten we een herziene Handreiking uit, aangevuld met nieuwe inzichten en innovatieve praktijken.1 Inmiddels is het voorkomen van huisuitzettingen wegens huurschuld de norm. Niet alleen omdat de schade en ontwrichting voor de betrokkenen groot zijn, ook vanwege de hoge sociaal-maatschappelijke kosten. Maar we zijn er nog niet. In 2020 werden er nog altijd zo’n acht of negen huishoudens per dag ontruimd. Dit is de reden dat Movisie en Eropaf! de handen ineenslaan om het model in de uitvoeringspraktijk sluitend te krijgen. We deden daarvoor onderzoek naar goede praktijken en innovaties in verschillende gemeenten en interviewden betrokkenen. Ook legden we onze bevinden voor aan een panel experts.
Indrukwekkend minder uitzettingen de laatste jaren
Het aantal huisuitzettingen wegens huurachterstand is de afgelopen jaren flink gedaald. In 2016 werden er door corporaties en particuliere verhuurders ruim 8000 huurovereenkomsten ontbonden (huisuitzettingen), in 2019 waren dat er 5000, en in 2020 ongeveer 3000. Vorig jaar is geen goed ijkpunt, omdat in dat jaar woonpartijen en de minister van Milieu en Wonen een gentleman’s agreement sloten om vanwege corona geen huurders uit te zetten met betalingsproblemen.2
De afname is hoe dan ook indrukwekkend, vooral als we het aantal ontruimingen afzetten tegen het totaal aantal huurwoningen. In 2012 werden 3,4 van de 1000 huurwoningen ontruimd, in 2020 1,3. Wel kunnen we bij deze cijfers enkele kanttekeningen plaatsen. Ze zijn voor een deel geschat en huurders die de woning uit eigen beweging verlieten, zijn niet meegeteld.
Kortom: we kunnen aan deze cijfers geen absolute waarde toekennen. Wel zeggen ze iets over de trend door de jaren heen. Van een afname, die onder andere te danken is aan intensievere samenwerking tussen verhuurders en gemeenten waardoor huurachterstanden sneller worden opgemerkt en aangepakt. Ook zijn er meer ‘tweede kans’-initiatieven ontwikkeld, waardoor huurders onder strenge voorwaarden in hun huis kunnen blijven wonen, ondanks dat de rechter eerder had bepaald dat de huurovereenkomst mocht worden ontbonden.
Eenmaal uitgezet, is het lastig om woonruimte te vinden
Huisuitzetting is een van de routes richting dakloosheid. Eenmaal uitgezet, is het lastig om woonruimte te vinden. Door de enorme schaarste op de woningmarkt zijn de wachtlijsten voor een sociale huurwoning lang. In minstens een kwart van de gemeenten moet een woningzoekende meer dan zeven jaar op een woning wachten, blijkt uit een recente peiling van de NOS.3 De gemiddelde wachttijd verschilt per regio, maar overal geldt dat de vraag het aanbod zwaar overtreft en dat mensen lang moeten wachten voordat ze voor een woning in aanmerking komen.
Voor huurders die zijn ontruimd, is het nog moeilijker om een huis te vinden als corporaties om een verhuurdersverklaring vragen. Dat bewijs van goed gedrag wordt niet gegeven aan mensen met een openstaande huurschuld. Overigens heeft zo’n verklaring geen enkele wettelijke basis en lijkt het vooral te worden opgeworpen als drempel tegen mogelijk lastige huurders. Er zijn corporaties die voormalige huurders levenslang weren wanneer zij bij hen ooit een huurachterstand hebben gehad van meer dan 5.000 euro. Dit is een van de redenen waarom de Woonbond faliekant tegen de verhuurdersverklaring is.
In de Regio Rijnmond kunnen mensen onder extra voorwaarden reageren op sociale huurwoningen van corporaties anders dan die van de corporatie die hen eerder heeft uitgezet. De corporaties bepalen de voorwaarden en de termijn – tot een maximum van vijf jaar − waarop de extra voorwaarden van kracht zijn. Als de huurder dit ‘laatste kans’-traject goed doorloopt, gaat het huurcontract over in een regulier contract.
We zijn anders gaan denken over omgaan met schuldenaren
Ook bij huisuitzettingen luidt het adagium dat voorkomen beter is dan genezen. Er komt steeds meer draagvlak voor: veel corporaties en gemeenten spreken openlijk de ambitie uit om het aantal huisuitzettingen in de sociale sector naar nul te brengen. In de voorbereiding van de eerste Handreiking Voorkomen huisuitzettingen spraken we veel professionals in het sociale domein en van corporaties. Ze zeiden toen dat ze er alles aan deden om het aantal huisuitzettingen terug te dringen. Nu blijkt dat er meer mogelijk is dan het ‘alles’ van tien jaar geleden.
Dat we anders zijn gaan denken over het omgaan met schulden en schuldenaren, heeft bijgedragen aan de afname van het aantal huisuitzettingen. De kennis over een effectieve aanpak van schulden is flink toegenomen. Er is meer aandacht voor de psychologie van schulden. En we hebben meer inzicht in het effect van schaarste op gedrag. Professionals hebben mede daardoor een genuanceerdere kijk ontwikkeld op de motivatie van mensen en weten beter onderscheid te maken tussen niet willen en niet kunnen betalen.
Een belangrijke publicatie in dit kader is het rapport Weten is nog geen doen uit 2017, waarin de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (WRR) haarfijn uiteenzet dat we een groot beroep doen op de zelfredzaamheid van mensen, en daarbij soms meer van hen verwachten dan ze daadwerkelijk aankunnen.4 We moeten meer rekening houden met de gevolgen van een financieel penibele situatie op het denk- en doe-vermogen van mensen.
Een huisvestingsplicht voor corporaties?
Wonen is een mensenrecht. Dat betekent dat iedereen toegang moet hebben tot passende huisvesting: een dak boven je hoofd, een eigen plek – een thuis. Dakloosheid is een schending van dat recht. Het recht op woonruimte is echter niet opeisbaar. Nu is het vooral een richtinggevend principe dat nog niet concreet is uitgewerkt in beleid en uitvoering. Om dat beleid vorm te geven, kunnen we bijvoorbeeld afspreken voortaan geen mensen uit huis te zetten zonder dat er alternatieve woonruimte voor ze is geregeld.
Voormalig wethouder in Nijmegen Bert Frings en oud-Tweede Kamerlid Leen van Dijke zijn boegbeelden van het plan Een (t)huis, een toekomst, dat het kabinet heeft opgestart met als doel het aantal dak- en thuisloze mensen fors terug te dringen. Zij komen met een stevig voorstel: ‘Stel voor corporaties een huisvestingsplicht in, naar voorbeeld van de zorgplicht voor zorginstellingen, zodat mensen niet worden uitgezet maar eventueel worden doorgeplaatst.’5
Minder vrijblijvend gewenst
Tot voor kort was het bezoeken van mensen met betalingsachterstanden in veel gemeenten geen standaardpraktijk. Daarin komt met een wetswijziging van de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening (Wgs) verandering: sinds januari 2021 is vroegsignalering voor gemeenten een wettelijke taak. Ze moeten hun inwoners met betaalachterstanden actief hulp aanbieden. Vastelastenpartners, inclusief woningcorporaties en particuliere verhuurders, moeten hun informatie over achterstanden met de gemeente delen. Banken vallen nog niet onder deze meldingsplicht.
Uitwerking van de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening (Wgs) staat of valt bij een goede uitvoering. Het model voor het afwenden van huisuitzettingen kent inmiddels een breed scala aan aanpakken en oplossingen voor huurders met schulden in elke fase. Dat er desondanks huurders door de verschillende zeven glippen, is mede/deels/ook het gevolg van de nog resterende vrijblijvendheid. Kortom: hoog tijd om ook die uit de weg te ruimen.
Catelijne Akkermans is praktijkonderzoeker en verbonden aan Stichting Eropaf!
Dit artikel verscheen in het winternummer van het Tijdschrift voor Sociale Vraagstukken. Dat bevat een dossier over het voorkomen van huisuitzettingen.
Noten
1 De herziene uitgave van de Handreiking Voorkomen huisuitzettingen is in 2018 ook uitgegeven door Stichting Eropaf! en is te downloaden: http://eropaf.nl/wp-content/uploads/2019/11/Eropaf-Handreiking-2018_online-5.pdf
2 De minister voor Milieu en Wonen was een Nederlandse minister zonder portefeuille, op 1 november 2019 tijdelijk ingesteld door het kabinet-Rutte III bij een herschikking van portefeuilles. De post viel onder het ministerie van Infrastructuur en Waterstaat. Na terugkeer van Kajsa Ollongren als minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties in april 2020 verviel de post.
3 https://nos.nl/op3/artikel/2377995-sociale-huurwoning-in-zeker-een-kwart-van-de-gemeenten-wacht-je-meer-dan-7-jaar
4 WRR, Weten is nog geen doen. Een realistisch perspectief op redzaamheid. Den Haag, 2017
5 Kamerbrief van het ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport d.d. 3 juni 2020 over Een (t)huis, een toekomst. De aanpak van dak- en thuisloosheid. Den Haag, 3 juni 2020
Foto: Manuel Parra via Unsplash