Uitsluiting door gentrificatie

Door de steeds grotere woningcrisis gentrificeren de grote Nederlandse steden in rap tempo. Dit proces neemt in Nederland echter andere vormen aan dan in Engeland of de VS. Waar in deze landen sprake is van directe verdringing op de woningmarkt zien we in Nederland eerder het tegenovergestelde: mensen met een sociale huurwoning verhuizen steeds minder omdat de alternatieven onbetaalbaar zijn.

Medio 2017 kwamen de Amsterdamse woningprijzen voor het eerst boven de vier ton uit. Een toename van €120.000 in twee jaar tijd. Een nieuw record. De hoofdstad raakt steeds verder losgezongen van de rest van het land. Ook in andere grote en middelgrote steden stijgen de woningprijzen bovengemiddeld snel. De recente prijsstijgingen zijn een teken van de toenemende populariteit van de stad. Tegelijkertijd belichamen ze een nieuwe, steeds diepere wooncrisis – een crisis van onbetaalbaarheid en ontoegankelijkheid.

Binnen steden zorgt deze hoge druk voor gentrificatie. Oude arbeiderswijken worden populair bij de middenklasse, woningen worden opgeknapt en tegen de hoofdprijs verkocht, en hippe horeca vestigt zich in de buurt. Voorheen was gentrificatie een kleinschalige tegenbeweging, maar inmiddels is de gentrificatie alomtegenwoordig. Stadsbesturen doen er alles aan de hoogopgeleide middenklasse aan zich te binden, en gentrificatie speelt hierbij een sleutelrol. Markt en staat zorgen er voor dat gentrificatie over de stad uitgesmeerd wordt.

Gentrificatie: zelfde begrip andere uitwerking

Ook de term gentrificatie zelf is inmiddels gangbaar geworden. Toch bestaat er nog veel verwarring over gentrificatie en haar gevolgen. Dit vloeit voort uit het feit dat we veel van onze kennis over gentrificatie geïmporteerd hebben uit Engeland en de Verenigde Staten – Londen en New York in het bijzonder. Meer dan in Nederland, deelt de markt daar de lakens uit. Ook qua wonen.

In deze liberale Angelsaksische landen gaat gentrificatie hand in hand met harde, directe verdringing. Gierige huisbazen en speculerende vastgoedbonzen gooien de huren omhoog en verjagen zo de arme oude bewoners uit hun buurt. Omvangrijk corporatiebezit en huurbescherming zorgen er voor dat dit in Nederlandse steden gelukkig veel minder voorkomt. Oude bewoners kunnen blijven wonen waar ze wonen, ook wanneer de gentrificatie in hun buurt de overhand krijgt. Het is mooi dat we verdringing doorgaans weten te vermijden.

Uitsluiting in plaats van verdringing

Het gebrek aan grootschalige directe verdringing, zorgt al snel voor de conclusie dat gentrificatie positief uitpakt voor zowel rijke nieuwkomers, als arme oude bewoners. De buurt wordt namelijk opgeknapt en zittende bewoners hoeven niet te vertrekken. Deze redenering is echter te simpel. Verdringing door gentrificatie blijft dan wel beperkt in Nederlandse steden, uitsluiting door gentrificatie is aan de orde van de dag.

Door gentrificatie worden woningen nadat ze vrijkomen vaak onbetaalbaar. Sociale huurhuizen worden verkocht aan de hoogste bieder of verhuurd tegen de hoge marktprijs. De toegankelijkheid van de betaalbare huursector gaat zienderogen achteruit.

Zo nam in Amsterdam tussen 2007 en 2015 het aantal nieuwe toewijzingen van sociale corporatiewoningen met maar liefst 37% af: van 9.657 naar 6.050. Een gigantische afname in kort tijdsbestek. Daarnaast verdwijnen de meeste vrijkomende particuliere huurwoningen in de dure vrije sector. Dit is zeker niet alleen maar het gevolg van gentrificatie, maar het proces levert wel een directe en belangrijke bijdrage.

Zolang je op dezelfde plek blijft wonen is gentrificatie geen probleem

Voor zittende bewoners hoeft dit allemaal niet erg te zijn. Zo lang zij goed zitten, gaat de gentrificatie grotendeels aan hen voorbij: hun huur stijgt slechts geleidelijk en van mogelijk huisuitzetting is geen sprake. De buurt om hen heen verandert wel, en er zijn zowel oudgedienden die de veranderingen waarderen als hen die buurtverlies ervaren. Maar wanneer zij moeten of willen verhuizen, werpt gentrificatie steeds grotere barrières op.

Gezinsuitbreiding, echtscheiding en baanverlies maken verhuizen noodzakelijk. De huidige woning wordt namelijk te klein, te groot, of simpelweg onbetaalbaar. Maar gentrificatie maakt het lastig of onmogelijk een andere, betaalbare woning te vinden. Ook voor nieuwkomers betekent gentrificatie minder woonkansen, en dus meer uitsluiting.

Mensen blijven gedwongen op hun plek

In plaats van meer (gedwongen) verhuizingen heeft gentrificatie in Nederlandse steden daarom het tegenovergestelde effect. Het aantal verhuizingen neemt er juist door af. Huishoudens met een laag inkomen komen steeds vaker klem te zitten in hun woning. Dit zien we duidelijk in Amsterdam: het aanbod van betaalbare woningen krimpt, en de verhuiscijfers onder sociale huurders kelderen.

Een wrang neveneffect is dat hun blijvende aanwezigheid – uit noodzaak geboren, alternatieven zijn schaars – aangehaald wordt om de gevolgen van gentrificatie te bagatelliseren. Bevolkingsverandering in de buurt gaat er immers minder snel door, waardoor het allemaal wel mee lijkt te vallen.

Verhuizen: betalen of de buitenwijk

Voor huishoudens die toch verhuizen – zowel nieuwkomers als oude bewoners – zijn de gevolgen van uitsluiting divers. Een daarvan is de suburbanisatie van armoede: Deze lage inkomens vinden geen plek meer in de stad, maar wijken uit naar nabijgelegen kernen.

Anderen blijven wel in de stad wonen, maar moeten daarvoor grotere offers maken. Ze moeten genoegen nemen met een te kleine woning, ze moeten de woning delen met anderen, of simpelweg hogere woonlasten accepteren. Waar Amsterdamse sociale huurders in 2009 nog 33% van hun inkomen kwijt waren aan huur, daar was dit in 2015 opgelopen tot 38%.

Verdringing mag dan nog wel beperkt zijn in Nederland, uitsluiting door gentrificatie blijkt een geduchte vervanger. Nog wel. Het afbreken van huurbescherming en flexibilisering van de woningmarkt maken directe verdringing een steeds waarschijnlijker toekomstbeeld.

Cody Hochstenbach is stadsgeograaf aan de Universiteit van Amsterdam. Eerder dit jaar is hij cum laude gepromoveerd op zijn proefschrift Inequality in the gentrifying European city.

Foto: Stijn Hazen (Flickr Creative Commons)