Laat projectontwikkelaars niet aan de haal gaan met de leefbaarheid in wijken

Projectontwikkelaars pretenderen in toenemende mate het goede leven te brengen met hun plannen, maar missen de ‘skin in the game’ om dat waar te maken. Een dialoog tussen overheid en burgers moet de kaders van de gewenste maatschappelijke en stedenbouwkundige aanpak aangeven. Dat moet je niet aan de markt overlaten, vindt socioloog Frans Soeterbroek.

De laatste tijd valt me op dat projectontwikkelaars een steeds grotere broek aantrekken als het gaat om de sociale vraagstukken in wijken en bij herstructurering van wijken pretenderen de brug tussen fysieke aanpak en de sociale aanpak te kunnen vervullen, zoals Heijmans in Den Haag Zuidwest. Ook zetten zij bij de bouw van nieuwe wijken hoog in op het realiseren van het goede en gezonde leven. Zoals Ballast Nedam die een tender won voor het bouwen van een nieuw wijk in Utrecht met de belofte dat in hun wijk mensen jaren ouder worden in vergelijking tot ‘gewone’ wijken.

De pretenties van ontwikkelaars zijn terug te voeren op vier ontwikkelingen. Ten eerste de grote bouwopgaven waarbij de overheden nog sterker op de markt gaan leunen en gevoelig zijn voor brutale bouw-, sloop- en verdichtingsplannen met een saus dat alles er beter door wordt.

Ten tweede de nieuwe golf van ‘social engineering’ waarin overheden en marktpartijen ook via bouwprogramma’s willen sturen op het gezonde en sociale leven van mensen.

Ten derde de terugtrekkende beweging van de corporaties en, in mindere mate, gemeenten uit de wijkaanpak.

En ten slotte het voorsorteren op de omgevingswet die bevordert dat de overheid ruimte maakt voor private initiatiefnemers en de participatie met de samenleving ook aan hen overlaat. Dat betekent dat ontwikkelaars dichter op de leefwereld van bewoners komen en daarin de regie pakken.

Dekmantel voor puur winstbejag

Op zich is het een mooie ontwikkeling dat ontwikkelaars beseffen dat ze er niet meer mee kunnen volstaan om stenen te stappelen en snel te cashen. Ontwikkelaars die maatschappelijke betrokkenheid voelen, kunnen zich onderscheiden van ‘hit and run’-speculanten.

Maar: ontwikkelaars zijn niet bepaald de partij met haarvaten in de wijken die sturen op de gevoelige sociale weefsels. Vaak brengen ze slechts een dunne sociale laklaag op hun commerciële belangen aan. Zorgelijk is dat het publieke domein hier een forse stap opzij zet, nota bene in een tijd dat iedereen roept om meer overheidssturing.

In zijn boek Skin in the game bepleit de Amerikaanse auteur Nassim Taleb het simpele principe dat je mensen alleen macht en invloed over anderen mag geven wanneer ze zelf de gevolgen van hun daden ondervinden. Wanneer we dit toepassen op ons thema kun je daar twee kanten mee op.

Er kan geen sprake zijn van private winsten en publieke lasten of van cashen met het ontwikkelen en vervolgens de bewoners en lokale gemeenschap opzadelen met de kosten van beheer, huizenhoge energierekeningen, verwaarloosde openbare ruimte en peperdure woningen.

En andersom, de mensen met ‘skin in the game’, zij die in de betreffende wijken (gaan) wonen moeten beslissingsrecht hebben over hun eigen leven en leefomgeving. Zij moeten in staat zijn om zelf te ontwikkelen en de bouwers voor hen te laten werken of minimaal samen met de gemeente de kaders kunnen bepalen waarbinnen ontwikkelaars aan het werk kunnen gaan.

Van beide komt nu nauwelijks iets terecht. Ontwikkelaars krijgen onwaarschijnlijk veel vrijheid en macht zonder ‘skin in the game’. Hun inzet op sociale vraagstukken wordt sterk bepaald door het idee dat hun grond en vastgoed aan waarde winnen. Dat laatste zou je een vorm van ‘skin in the game’ kunnen noemen, maar besef wel dat toen het er echt toe deed, zoals bij de crisis van 2009, de ontwikkelaars, en achter hen de beleggers en de banken, er schielijk tussenuit knepen, in afwachting van betere tijden.

Over de top en ongeloofwaardig

Het begrip greenwashing staat voor een groen sausje gieten over je milieubedreigende activiteiten leggen om de indruk te wekken dat je goed bezig bent. Er is in het Engelse taalgebied een begrip voor het zelfde fenomeen bij sociale vraagstukken: bluewashing. We zien dat nu sterk terug bij initiatieven van ontwikkelaars die hun sociale gezicht proberen te tonen als marketinginstrument. Allereerst door pretenties neer te leggen die ze in het geheel niet kunnen waarmaken. Ik wil best geloven dat het een partij als Ballast Nedam menens is om iets bijzonders te doen in Utrecht,  maar de pretentie een wijk te bouwen waar mensen langer leven is echt over de top en ongeloofwaardig.

Bluewashing vindt ook plaats door een beeld te scheppen van eigenaarschap dat gewoon niet klopt. Neem even de moeite om te kijken naar de websites van de ontwikkelende partijen van Werkplaats Overvecht, Den Haag Zuidwest en de Cartesiusdriehoek. Alle drie zijn ze opgezet als community-platforms. Dat is misleidend. Bewoners, toekomstige bewoners en lokale initiatiefnemers mogen meedenken en mee werken met de ontwikkelaars, maar ze zijn geen eigenaar van het proces. Bewoners vervullen vooral de functie van draagvlak- en consumentenpanel voor de markt en lokale initiatiefnemers zijn vooral publicitair uithangbord in de gebiedsmarketing.

Dat die fantastische nieuwe woningen voor veel bewoners niet betaalbaar zijn, dat er goede sociale huurwoningen worden gesloopt om droombeelden te realiseren en dat bestaande sociale structuren het onderspit delven bij de inzet om een ‘happy community’ te bouwen zie je niet.

Overheid moet voorwaarden afdwingen

Als ontwikkelaars werkelijk een rol willen spelen bij sociale duurzaamheid, dan moeten ze er in ieder geval voor zorgen dat ze:

  • alle sociale interventies koppelen aan een ingreep die lang doorwerkt. Dus niet een leuke voedseltuin aanleggen zonder iets te regelen voor het beheer in de jaren daarna.
  • zichzelf langjarig aan een buurt verbinden, en eerst een forse tijd in het gebied gaan zitten alvorens überhaupt een plan te maken.
  • de lokale gemeenschap sterker maken. Dus bijvoorbeeld investeren in de wijkeconomie, positie geven aan buurtplatforms en bewonersinitiatieven aan je binden.
  • vol inzetten op betaalbaar wonen en zich niet beperken tot ‘leuke dingen voor de buurt.’
  • ervoor zorgen dat de buurt zelf bepaalt welke sociale interventies er toe doen. Dat moet worden vastgelegd in een overeenkomst waarin ontwikkelaars de buurt erkennen als onderhandelingspartner.

Dat gebeurt niet vanzelf en ik roep overheden op om dit waar nodig af te dwingen, zelf als partner van bewoners op te treden en niet achter de rug van ontwikkelaars onzichtbaar te worden.

Heroveren van de publieke zaak

Het meest zorgelijke is dat onze overheid die de publieke zaak moet behartigen steeds meer wegkruipt achter de ontwikkelaars en tegen haar inwoners zegt: u moet bij hen zijn als u vragen hebt over wat in uw leefomgeving gebeurt. Dat krijgt onder invloed van de omgevingswet ook een gevaarlijke ideologische landing. Verwijzend naar die wet zie ik zelfs publicaties waarin marktpartijen gepresenteerd worden als opvolgers van onder anderen protestbewegingen, burgerinitiatief en de participatiesamenleving. Dus actieve en activistische burgers: gaat opzij, uw tijd is geweest, de markt is nu aan zet.

Eigenlijk kunnen we het de ontwikkelaars en hun ideologen niet kwalijk nemen dat ze in het gat springen dat de overheid heeft laten vallen. Zij heeft de publieke zaak bewust uitgehold door zoveel verantwoordelijkheid over de schutting te gooien, door de markt alle ruimte te geven.

Terwijl het toch echt anders kan. Daarvoor hebben we dan wel een nieuw sociaal contract tussen overheid en burger nodig, een waar de markt meer dienend dan leidend is. En een overheid die de positie van bewoners versterkt. Zij immers weten wat het goede leven is en hoe je wijken moet ontwikkelen die dat ten goede komt.

Een simpele spelregel lijkt me dat de maatschappelijke en stedenbouwkundige kaders bij gebiedsontwikkeling en wijkaanpak worden gemaakt in dialoog tussen overheid en burgers en niet worden overgelaten aan de markt. Wanneer we daar meer werk van maken, kunnen ontwikkelaars die echt willen bijdragen aan een betere samenleving ook hun ei kwijt, en slagen we er vast beter in om speculanten buiten de deur te houden.

Frans Soeterbroek is socioloog. Als de Ruimtemaker legt hij zich toe op het democratiseren van de ruimtelijke ontwikkeling in ons land. Dit artikel is een ingekorte en licht bewerkte versie van een eerder door Soeterbroek geschreven blog.

 

Foto: Nanda Sluijsmans (Flickr Creative Commons)

Dit artikel is 2769 keer bekeken.

Reacties op dit artikel (2)

  1. Voor deze bijdrage schrijf ik als bestuurslid van een kleine maar dappere stichting. We proberen een wooncomplex te realiseren voor een volwassen groep mensen met autisme. Dan is er de keuze om samen te werken met een projectontwikkelaar of een corporatie. Maar zolang winst onderdeel is van de financiering, is het voor ‘ons’ als stichting geen optie. Een corporatie heeft nog een eigen beleid en heeft als kerntaak het ontwikkelen van woonmogelijkheden. In dat beleid ligt het accent nog op wonen, bij een ontwikkelaar gaat het om realiseren, maar niet om het proces na de realisatie. De huurprijs, het onderhoud, faciliteiten in de eigen buurt, geluidsbelasting, lichtvervuiling en luchtvervuiling. Duurzame woonvormen bieden dat wel, maar dat vraagt om samenwerking.

    We zijn al circa 7 jaar bezig, met nauwelijks inzet van de gemeente en er is een wooncrisis in dit land. Dus wonen voor mensen met een beperking, zoals autisme, staat niet eens op de agenda. We hebben nu een voorlopige kans, die we aan het realiseren zijn, maar dat vraagt om een grenzeloze inzet van particulieren. Zonder ‘medewerking’ van corporaties, gemeenten of belangenorganisaties. En dat in een land met circa 200.000 mensen met een vorm van autisme. Rustig wonen is geen luxe maar noodzaak, dus wanneer zijn zij aan de beurt?

  2. Neoliberalisme is nog steeds leidend in de Haagse politiek en dat wil zeggen dat de invloed van de overheid op projectontwikkelaars minimaal moet zijn en dat zij middels de ‘woonmarkt’ moeten kunnen winst maximaliseren. De VVD staat thans op 40 zetels in de peilingen en dat is de partij die het Ministerie van Volkshuisvesting heeft afgeschaft dit om de volkshuisvesting aan de ‘markt’ over te laten. De hypotheekrente aftrek en de huurtoeslag hebben de woningmarkt alleen nog maar voor projectontwikkelaars mogelijk gemaakt.

Reageer

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *