Ook banken moeten verantwoordelijkheid nemen om verkrotting tegen te gaan

Vooral in de krimpregio's van Nederland speelt het probleem van verkrotting. Gemeenten beschikken over een instrument, de aanschrijving, om verloedering te voorkomen. Maar banken zouden, ook uit eigen belang, meer hun verantwoordelijkheid moeten nemen.

Het schrikbeeld voor elke lokale bestuurder, waar ook ter wereld, is dat de stad of het dorp waarover hij de scepter zwaait, verloedert. Het mondiale sum mum van verloedering  is Detroit. Deze ooit bloeiende industriestad is voor een groot deel verworden tot een spookstad. Vanaf 1950 heeft ruim twee derde van de oorspronkelijk 2 miljoen inwoners Detroit verlaten en complete wijken zijn er ten prooi gevallen aan verkrotting.

Aanschrijving is effectief middel om verkrotting tegen te gaan

Nu kent Nederland ook zo zijn probleemgebieden, maar het zou van grootse overdrijving getuigen om te spreken van 'Amerikaanse toestanden.' Daarmee is overigens niet gezegd dat de lokale overheden hier te lande dus op hun lauweren kunnen rusten. Vooral gemeenten in krimpregio's staan voor de urgente opgave om verpaupering van de leefomgeving te voorkomen. De vraag is of ze daartoe voldoende uitgerust zijn. Voor het antwoord hierop heeft Platform31 (voorheen SEV) samen met Doarpswurk onderzoek laten doen door Weusthuis & Partners naar het beleid van acht gemeenten in het Noorden van Friesland. Dit noordelijke gebied staat bekend als krimpregio, evenals Zeeuws Vlaanderen en Zuid-Limburg.

Het bekendste dorp in de streek waar we onderzoek hebben gedaan, is Holwerd, de plaats van waaruit de veerboot naar Ameland vertrekt. Bij de binnenkomst in Holwerd, komende vanaf de kruising N357/N356, staan meerdere vervallen panden die zeer beeldbepalend zijn. Met uitzondering van deze  huizen aan de toegangsweg, is Holwerd helemaal niet verkrot. Integendeel, in het dorp, vooral in het deel dat is uitgeroepen tot beschermd dorpsgezicht, staan vele goed onderhouden rijksmonumenten. Waarschijnlijk zou de indruk van de buitenstaander over Holwerd dan ook een stuk positiever zijn, als de vervallen woningen aan de andere, minder opvallende kant van het dorp zouden hebben gestaan. Maar goed, ze staan nu eenmaal op deze prominente plek en dus rijst de vraag waarom de gemeente Dongeradeel, waar Holwerd deel van uitmaakt, geen actie onderneemt om deze panden te laten herstellen. Herstel zou niet alleen de kwaliteit van de woonomgeving van de direct omwonenden bevorderen, maar ook een gunstig effect hebben op het toerisme ter plaatse.

De gemeente heeft ook middelen om in te grijpen; de Woningwet biedt overheden via de aanschrijving namelijk een handvat om te voorkomen dat slecht onderhouden gebouwen leiden tot een verpauperd stads- of dorpsgezicht en tot slechte woonomstandigheden voor de bewoners. Gemeenten kunnen eigenaren met een beroep op de wet manen om hun onderhoudsplicht na te komen. Maar wanneer is het moment dat je als gemeente besluit tot aanschrijving? Verrotte kozijnen, kapotte ruiten of ontbrekende dakpannen zijn weliswaar signalen dat het onderhoud van een pand te wensen overlaat, maar daarmee is het nog geen krot.

Gemeenten geven voorkeur aan goed gesprek boven sanctie

Of een woning beleidsmatig als krot kan worden beoordeeld, is afhankelijk van meerdere factoren. Primair is er de vraag of het pand (brand-)veilig en bewoonbaar is, maar ook de locatie en de eventuele gebruiksmogelijkheden tellen mee. Alleen een negatieve score op alle in het gemeentelijk beleid geformuleerde criteria, maakt een huis tot een krot.

In principe beschikken gemeenten met de aanschrijving over een effectief instrument om te voorkomen dat huizen (verder) verloederen. Ze kunnen eigenaren hiermee dwingen om hun pand op orde te brengen. Punt is dat een aanschrijving huiseigenaren op hoge kosten kan jagen. Uit het onderzoek blijkt dat een van de redenen te zijn waarom gemeenten huiverig zijn om het instrument in te zetten. Sterker nog, uit sommige reacties op het onderzoek - alleen al de titel (Aanpak Rotte Kiezen) zou stigmatiserend zijn - valt op te maken dat gemeenten de hele problematiek van achterstallig onderhoud van gebouwen en verkrotting met grote omzichtigheid benaderen.

Behalve de kosten zijn er meer redenen waarom de gemeenten in Noord-Friesland, en in de andere krimpgebieden, huiseigenaren pas in uiterste instantie aanschrijven. Nogal wat eigenaren blijken het onderhoud van hun panden namelijk niet zozeer bewust op zijn beloop te laten, maar hebben net even iets anders aan hun hoofd. Daarnaast zijn er eigenaren die een huis van hun ouders of grootouders hebben geërfd, waarvoor ze (nog) geen bestemming hebben gevonden. Zo lang niemand er naar kraait, laten ze het huis leeg staan en plegen ze niet of nauwelijks onderhoud, vaak onwetend van de ergernis die dat bij gemeente en bij buurtbewoners veroorzaakt.

In plaats van meteen het zware instrument van aanschrijving in te zetten, gaan gemeenten in voorkomende gevallen daarom liever met de eigenaren in gesprek om ze met zachte drang ervan te overtuigen dat ze hun onderhoudsplicht serieus moeten nemen. Als eigenaren dan nog in gebreke blijven, dan kunnen de gemeenten hen altijd nog aanschrijven.

Dit prudente gebruik van het dwangmiddel, wat aanschrijving in essentie is, komt de effectiviteit van het instrument ten goede. Vooral als het ingepast is in een beleid waarin de gemeente helder formuleert wanneer, hoe en waartoe huiseigenaren gemaand kunnen worden. In samenhang daarmee moet de hele gemeenteraad verantwoordelijkheid dragen voor het beleid en niet de individuele wethouder. In kleine gemeenschappen waar iedereen elkaar kent, kan een aanschrijving immers tot grote persoonlijke spanningen leiden. Dat zal allicht minder het geval zijn als aanschrijven deel uitmaakt van het collegebeleid.

Banken moeten meebetalen

Soms kan ook een aanschrijving een huiseigenaar er niet toe brengen om zijn pand weer in goede staat te brengen. Simpelweg omdat hij zich de eigen woning met bijbehorende verplichtingen niet langer kan veroorloven, vanwege werkloosheid, scheiding, ouderdom, ziekte of wat dies meer zij. In dergelijke gevallen zou de gemeente een eigenaar erop kunnen wijzen dat het financieel wellicht verstandiger is om een sociale huurwoning te betrekken en het eigen huis af te stoten.

Gesteld dat een eigenaar het advies van de gemeente ter harte neemt, dan is daarmee het probleem van het achterstallig onderhouden pand nog niet opgelost. En daarmee komen we automatisch op de rol van de banken. In elke hypotheekakte staat dat een eigenaar de waarde van zijn pand moet onderhouden. Als de waarde ervan verandert, moet de eigenaar dit aan zijn bank melden.

In de praktijk doen banken helemaal niets met die melding terwijl ze er toch alle belang bij hebben dat de waarde van hun onderpand stabiel blijft, ergo noch verkrot noch in een executieverkoop terecht komt. Het lijkt dus alleszins redelijk dat banken een bijdrage leveren om het handhavingsbeleid te ondersteunen danwel zelf acties ondernemen om verkrotting van hun onderpand tegen te gaan. Dat huiseigenaars hun onderhoudsplicht nakomen en woningen niet verkrotten, is immers ook in hun belang.

Anne-Jo Visser is programmaregisseur Unit Experimenten bij de Platform31. Het onderzoek waarnaar dit artikel verwijst, kan hier worden gedownload. 

Dit artikel is 1023 keer bekeken.

Reacties op dit artikel (2)

  1. Wás verloedering maar een schrikbeeld voor elke bestuurder! In Amsterdam Nieuw-West tonen sommige complexen aan wat de ware aard is van ‘stedelijke vernieuwing’: een integraal project van onder andere decennialange, bewust toegepaste verwaarlozing door corporaties, met goedvinden van de overheid die ineens zegt zich te hebben laten ”piépelen… Een onderzoek dat een bewonerscommissie onlangs uitvoerde met medewerking van ons Bewonersplatform Geuzenveld-Slotermeer en enkele andere organisaties, leverde een enorme klachtenlijst op. Waarschijnlijk alleen omdat de buurt hen lief is, zijn nog heel wat huurders blijven wonen in gebrekkige woningen.
    Zoals in diverse andere sectoren herkennen we dat onderhoud een laag aanzien heeft, terwijl juist onderhoud veel vakmanschap en improvisatievermogen vraagt. De hier en daar enorme jeugdwerkloosheid zou een goed aangrijpingspunt kunnen zijn om een groot aanvalsplan te lanceren op de expres verwaarloosde buurten en een opleidingsaanbod in te zetten dat aansluit bij een praktisch georiënteerde leermotivatie die nu nog te veel onderbenut blijft.

  2. De Rotterdamse aanpak waarbij eigenaars van “Rotte Tanden” (u weet wel, zo’n al jaren verloederend pand, dat na de Tweede Wereldoorlog niet meer geschilderd lijkt te zijn, in een rijtje nette panden) worden aangepakt met een aanschrijving met dwangsom, werkt juist heel goed. Met eigenaren wordt uitgebreid overlegd. De ervaring leert dat achter dergelijke rotte gevels complexe problemen zitten. Geprobeerd wordt met de eigenaren die problemen op te lossen, de wortel. Maar de dwangsom, de stok, is nodig om eigenaren te laten inzien dat het menes is. Uitvoering van gemeentewege zou ook kunnen, maar dat is te makkelijk voor eigenaren en de gemeente loopt er een groot risico mee omdat zij achteraf moet zien het geld terug te krijgen. Als de gemeente niet handhaaft op haar verplcihtingen uit de Woningwet, dan is haar gezag een farce en dán treedt verloedering op.

Reageer

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *