De prijsstijgingen in ons voormalig appartementencomplex in ’s-Hertogenbosch West vormen geen uitzonderingen. De prijsindex van het Centraal Bureau voor Statistiek toont een stijging van de gemiddelde huizenprijs in Nederland van 80 procent ten opzichte van indexjaar 2015. Deze stijging is vooral het gevolg van het opblazen van de woningmarkt door overheidsbeleid gericht op verstrekking van hypotheekkrediet, aldus de stedelijk geograaf Cody Hochstenbach in een brief aan de Eerste Kamer.
Het langetermijngevolg van de explosieve prijsstijging van woningen is gentrificatie
De kopers van nieuwe woningen moesten, niet alleen in ’s-Hertogenbosch West, in augustus 2024 meer dan twee keer het modaal inkomen verdienen om de gemiddelde koopprijs van ruim 466.000 euro met een hypotheek te kunnen financieren. Iets wat volgens De Nederlandsche Bank in die periode zo’n 61 procent van de Nederlandse huishoudens niet verdiende.
Als een gemiddelde koopwoning voor meer dan de helft van Nederland geen betaalbare optie is, leidt dat enerzijds tot een beperking van de keuzevrijheid en anderzijds tot hogere maandlasten op dat deel van de sterk geliberaliseerde woningmarkt waarop zij dan zijn aangewezen. Deze lasten worden op de korte termijn vooral gevoeld door alleenstaanden, starters en mensen met relatief lage inkomens of een combinatie daarvan. Het langetermijngevolg van de explosieve prijsstijging van woningen is gentrificatie.
Concessies
Het schreeuwende tekort aan woningen en de stijging van koopprijzen beperken, vooral in stedelijke regio’s, het aantal woningen dat woningzoekenden op de kopersmarkt kunnen financieren. Dit dwingt de woningzoekende tot het maken van een keuze binnen het geringere aanbod en daarmee tot het doen van concessies op woonaspecten.
De nieuwe sociale mix zou sociale bubbels kunnen doorbreken
Een van de belangrijkste concessies is ligging. Daaronder vallen bijvoorbeeld aspecten als voorzieningen, buurtreputatie en bereikbaarheid. Locaties die woningzoekenden eerst minder snel geneigd waren te overwegen, komen nu wel in beeld. Het gevolg is dat de woningzoekenden buurten en wijken intrekken die reeds bevolkt worden door mensen met een lager inkomen. Het verschil in sociaaleconomische status tussen de huidige en de nieuwe bewoners en eigenaars is en blijft vaak groot.
De beperkte mogelijkheden voor woningzoekenden en de lage doorstroomsnelheid in goedkopere wijken en buurten creëert volgens beleidsmakers een toenemende sociaaleconomische diversiteit. De nieuwe sociale mix zou sociale bubbels kunnen doorbreken. Literatuur over gemengde vormen van wonen in buurten en wijken toont echter weinig consensus over de sociale voor- en nadelen van menging.
Vervreemding
Waar wel overeenstemming over bestaat, is dat de komst van een nieuwe sociaaleconomische klasse in de wijk veranderingen teweegbrengt. Grote veranderingen voltrekken zich traag. Dat komt vooral doordat de aanpassing van het sociaal en fysiek weefsel van de wijk deels gepaard gaat met langzame demografische transities en planologische ingrepen. De kans op vervreemding – het gevoel van je thuis verliezen- van de oorspronkelijke bewoners is groot. Zij ervaren weliswaar een verbetering van hun buurt, maar die voelt niet als voor hen bestemd.
Door het gevoel van vervreemding zullen sommige ‘oude’ bewoners en eigenaars ondanks de gestegen waarde van hun woning af willen. Weer anderen zien zich door een tekort aan passende voorzieningen allicht gedwongen te verhuizen. In beide gevallen hebben ze te maken met een oververhitte woningmarkt, wat niet per se in hun voordeel uitpakt.
Verhuizing naar een nieuwe locatie brengt vaak grote veranderingen teweeg in het dagelijkse leven van mensen. Als de verhuizers slechts een beperkte keuze hebben, bestaat de kans dat de verhuizing hun sociale netwerk en mobiliteit negatief beïnvloedt.
Veel minder aandacht was er voor de gevolgen van het woonbeleid op de lange termijn
Gentrificatie en het alsmaar verdwijnen van goedkope(re) alternatieven door het huidige woonbeleid schept een situatie waarin mensen met minder kansen op de markt vast komen te zitten. Gevangen in een gevoel van vervreemding enerzijds of zuchtend onder de impact van verhuizing naar een nieuwe, minder passende woonomgeving anderzijds.
De kortetermijngevolgen van het inadequate woonbeleid, met name tot uiting komend in een oververhitte kopersmarkt, zijn al vaker belicht. Veel minder aandacht was er voor de gevolgen van het woonbeleid op de lange termijn. Inmiddels begint het besef aarzelend door te dringen dat het bestaande woonbeleid gentrificatie van buurten en wijken in de hand werkt, en mobiliteitspatronen en sociale netwerken van mensen soms ingrijpend verandert.
Terug naar het wooncomplex in ’s-Hertogenbosch waar ik destijds met een groep vrienden woonde: buiten zijn er de onmiskenbare tekenen dat de omgeving, nu nog vooral fysiek, ingrijpend aan het veranderen is. De eerste laadpaal in de straat is verschenen en overal is er het diepe brommende geluid van verbouwingen. Het wachten is op het af en aan rijden van verhuiswagens, de wijk in en uit.
Om de scheve verhoudingen tussen vraag en aanbod naar woningen recht te kunnen trekken, niet alleen in ’s-Hertogenbosch West, maar ook in de rest van ons land, moet een woonbeleid worden geformuleerd dat voorziet in het aanbod van een divers palet aan woningen. Niet alleen voor de 39 procent die meer dan tweemaal modaal verdient, maar ook voor de 61 procent die met een lager inkomen moet volstaan.
Alleen met een gevarieerd woningaanbod, dus voor verschillende inkomensgroepen, kan de evenwichtsoefening tussen de diverse uiteenlopende behoeften van bewoners en eigenaars met enige kans op welslagen worden uitgevoerd. En kan sociaal gemengd wonen, het ideaal van menig huisvester en beleidsmaker, werkelijk vorm krijgen.
Spijker Mans is docent Sociale Geografie en Planologie aan de Universiteit Utrecht
Foto: RDNE Stock Project via Pexels.com