Verkoop sociale huurwoningen goed voor leefbaarheid? Er is geen bewijs

Ruben Cox stelt dat eigenwoningbezit positieve leefbaarheidseffecten op buurten kan sorteren. Al neemt dit af naarmate het aandeel woningbezitters toeneemt. Maar er bestaat helemaal geen bewijs voor een positief effect op leefbaarheid door de verkoop van huurwoningen, stelt Reinout Kleinhans.

Bij Cox’ conclusie over de positieve effecten van eigenwoningbezit op de leefbaarheid moeten twee kanttekeningen geplaatst worden. Uit zijn analyses blijkt dat een toename van het eigenwoningbezit met 10 procent, gemiddeld genomen een stijging oplevert van 0,6 procent in de subjectieve veiligheid en 0,7 procent in de tevredenheid met de woonomgeving. Het eigenwoningbezit moet dus wel heel fors toenemen voordat sprake is van ‘aanzienlijke’ leefbaarheidseffecten.

De tweede kanttekening is interessanter. Cox schrijft over eigenwoningbezit, maar maakt geen onderscheid tussen verschillende stimuleringsinstrumenten. Het aanbieden van koopwoningen door nieuwbouw beïnvloedt de leefbaarheid op een heel andere manier dan de verkoop van sociale huurwoningen. Het belang van dit tweede instrument is echter aanzienlijk. In de context van de ingestorte nieuwbouwproductie, stijgende huren en dalende rente lijkt dit een probaat middel om het aandeel eigenwoningbezit te vergroten. Positieve effecten op leefbaarheid zijn dan een prettige bijkomstigheid. Uit mijn review van eerder onderzoek blijkt echter dat verkoop niet tot eenduidige positieve effecten op de leefbaarheid leidt (Kleinhans, 2013). Daar zijn drie oorzaken voor.

We kunnen het niet goed zien

In 2000 lanceerde staatssecretaris Remkes in zijn Nota Mensen Wensen Wonen de ambitie om tot 2010 een half miljoen sociale huurwoningen te verkopen; gemiddeld 50.000 per jaar. Uit cijfers van het Kadaster en het Centraal Fonds Volkshuisvesting blijkt dat de daadwerkelijke aantallen niet eens in de buurt van deze ambitie komen. In buurten zijn de aantallen zo laag dat de drempelwaarde voor het optreden van effecten niet gehaald wordt. En dan zijn er dus ook geen effecten zichtbaar.

Dat we de verkoopeffecten op leefbaarheid niet goed kunnen zien, heeft ook te maken met de onderliggende causale mechanismen. Denk hierbij aan een bord spaghetti. Een mooi gerecht, maar de afzonderlijke ‘draden’ zijn niet goed te onderscheiden. Met andere woorden, in veel gevallen is het onduidelijk of een geconstateerde positieve ontwikkeling van de leefbaarheid kan worden toegeschreven aan verkoop of dat er sprake is van achterliggende factoren die verantwoordelijk zijn voor zowel de ontwikkeling van de leefbaarheid als voor de omvang van de verkoop (zie ook Leidelmeijer & Schulenberg, 2012).

We zien het gewoon verkeerd

Een tweede oorzaak voor het ontbreken van eenduidige positieve effecten is dat we misleid worden door onze eigen waarneming. In mijn review heb ik gekeken naar de Engelse literatuur over 30 jaar Right to Buy in het Verenigd Koninkrijk. Daar zijn 2,7 miljoen sociale huurwoningen met korting aan zittende huurders verkocht. Hoewel de Britse context niet zomaar vergelijkbaar is met Nederland, wordt wel duidelijk in hoeverre de veranderingstheorieën in de praktijk opgaan. Er is veel bewijs voor veranderingstheorieën die negatieve effecten beschrijven. Denk aan kopers die geen geld hebben voor onderhoud en verkochte huurwoningen die gebruikt worden voor illegale kamerverhuur of hennepkwekerijen (KEI, 2009; Schuitemaker, 2009).

De ‘misleiding’ door onze waarneming doet zich vooral voor bij verkoop aan zittende huurders. In de Britse situatie hadden deze verkopen een sterk selectief karakter. De kopers waren beter bemiddelde, economisch actieve huurders met minimaal één inkomen uit werk. Verkoop leidde op deze manier echter niet tot veranderingen in de bevolkingssamenstelling. Veranderingen (en dus mogelijke effecten) kwamen pas later als de oorspronkelijke huurders de woning weer op de markt brachten. Vooral betere woningen werden verkocht in buurten die het al relatief goed deden. De zittende huurders die tot koop overgingen, hadden dit in de gaten en beschouwden het risico van buurtverval daarmee als acceptabel. Positieve ontwikkelingen van de leefbaarheid in deze buurten werden ten onrechte voor beleidseffecten aangezien, terwijl ze juist de oorzaak waren voor de geslaagde verkoop. Een omgekeerde causaliteit dus. In zwakkere buurten werd relatief weinig verkocht, waardoor de kans op een positief effect op de leefbaarheid nihil was.

Het belang van de omgekeerde causaliteit dringt (te) langzaam in het Nederlandse debat door. In 2011 constateerde het Sociaal en Cultureel Planbureau een gunstig effect van verkoop op sociale cohesie, veiligheidsbeleving, criminaliteit, en verloedering (Wittebrood & Permentier, 2011). De beschreven effecten hadden betrekking op de jaren 2000 tot en met 2006.

Eerder dit jaar onderzocht het SCP op dezelfde wijze de verkoop van huurwoningen, als onderdeel van de evaluatie van het krachtwijkenbeleid. Nu ging het over de jaren 2007 tot en met 2010. Verrassend genoeg luidde de conclusie nu dat verkoop geen significant gunstige effecten op leefbaarheid en veiligheid heeft (Permentier e.a. 2013: 106). Op basis van gegevens van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (2011) constateert het SCP dat het aantal verkochte sociale huurwoningen in aandachtswijken en andere lage statuswijken sinds 2008 is gestegen in vergelijking tot ‘gewone’ wijken. Kortom, de kenmerken en status van wijken zijn zeer bepalend voor (het uitblijven van positieve) effecten van verkoop.

We willen het niet zien

Ten slotte: veel gedreven professionals willen eigenlijk niet zien dat er nauwelijks bewijzen zijn voor positieve effecten van verkoop op leefbaarheid. De waarde van eigenwoningbezit is sterk ideologisch geladen (denk aan de termen keuzevrijheid, zeggenschap en vermogen) en daarom is het moeilijk om tegen stimulering van het eigenwoningbezit te zijn.

Bovendien zijn de financiële belangen voor de corporatiesector enorm. In de huidige politieke en maatschappelijke context moeten woningcorporaties wel huurwoningen verkopen als ze (extra) willen investeren. Dan zou het mooi zijn als je onomstotelijk kan aantonen dat dit goed voor de leefbaarheid. Ik heb betoogd dat dit niet mogelijk is. Maar er zijn genoeg andere, minder ‘hoogdravende’ redenen om verkoop na te streven, zoals de toegankelijkheid van eigenwoningbezit voor lage inkomens en het bieden van keuzevrijheid (Elsinga e.a. 2008; Neele e.a., 2008). Het verbeteren van leefbaarheid kan beter met andere instrumenten dan verkoop van sociale huurwoningen nagestreefd worden.

Reinout Kleinhans is docent en onderzoeker aan de Technische Universiteit Delft.

 

Literatuur

 

CFV Centraal Fonds Volkshuisvesting (2011). Volkshuisvestelijke trends 2006-2010. Sectorbeeld realisaties woningcorporaties, verslagjaar 2010. Naarden: Centraal Fonds Volkshuisvesting.

 

Elsinga, M., Kleinhans, R., Zijlstra, S., Blokland, T. & Lamain, C. (2008). Een eigen huis, een beter leven? Rotterdam: Stichting Experimenten Volkshuisvesting (SEV), i.o.v. SEV en 13 corporaties.

 

KEI (2009). Ymere en De Key stoppen verkoop huurwoningen in Amsterdam Zuidoost. KEI nieuws, 3 februari 2009.

 

Kleinhans, R. (2013). Leren van de Right to Buy bij onze westerburen. Effecten van verkoop van huurwoningen op  de leefbaarheid van wijken. Rotterdam: Kenniswerkplaats Leefbare Wijken.

 

Leidelmeijer, K. & Schulenberg, R. (2012). Te Woon en de invloed op leefbaarheid. Een effectverkenning. Amsterdam: RIGO Research & Advies BV.

 

MVROM (2000). Mensen Wensen Wonen. Wonen in de 21ste eeuw. Den Haag: Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu.

 

Neele, J., Wildt, R. de, Wouters, R. & Massar, P. (2008). Van huur- naar koopwoning. Effecten van verkoop van huurwoningen. Amsterdam: RIGO Research & Advies BV.

 

Schuitemaker, A. (2009). Voorzichtig (ver)kopen. KEI-opinie, 16 juli 2009.

 

Permentier, M., Kullberg, J. & Noije, L. van (2013). Werk aan de wijk. Een quasi-experimentele evaluatie van het krachtwijkenbeleid. Den Haag: Sociaal en Cultureel Planbureau.

 

Wittebrood, K. & Permentier, M. (2011). Wonen, wijken en interventies. Krachtwijkenbeleid in perspectief. Den Haag: Sociaal en Cultureel Planbureau.