Scholen, wijkcentra, theaters, bibliotheken, ziekenhuizen, zwembaden zijn gebouwen met een publieke functie. Het is ‘publiek vastgoed’. Het zijn de plekken waar we echt met elkaar samenleven. We leren en sporten er samen en we zorgen er voor elkaar. Toch verkeren deze gebouwen vaak in matige conditie en worden ze niet erg intensief gebruikt. Veel van dit vastgoed staat voor een groot deel van de tijd leeg. Dit is niet alleen nadelig voor de exploitatie, maar ook slecht voor het functioneren van dit vastgoed als 'publieke ruimte'.
In de WRR-publicatie Vertrouwen in burgers (2012) wijst Pieter Winsemius op het belang van de vier k’s: kerk, kroeg, kantine en kapper. “Daar hoor je wat er onder burgers leeft; daar ‘gonst’ het”. Afgezien van hun beginletter hebben de vier k’s met elkaar gemeen dat het particuliere voorzieningen betreft. Het zijn geen voorzieningen die overheidswege worden bekostigd. Dat is toch vreemd. Waarom noemt Winsemius, met zijn voorliefde voor alliteraties, geen voorzieningen als stadhuis, sporthal en school? Spreken burgers daar niet vrijuit, gonst het daar onvoldoende?
Publiek vastgoed zou publiek bezit moeten zijn
Winsemius heeft onmiskenbaar een punt. Stadhuis, sporthal en school zijn doorgaans niet de plekken waar burgers ongedwongen verblijven en elkaar opzoeken. Het zijn plaatsen om een paspoort op te halen, een wedstrijd te spelen of taallessen te volgen, om daarna snel weer naar huis te gaan. Mensen voelen zich op vreemd terrein en gedragen zich daarnaar. Het stadhuis is een instituut waarmee ze geen persoonlijke relatie onderhouden. Datzelfde geldt voor de school en sporthal. Publiek vastgoed wordt weliswaar uit publieke middelen gefinancierd maar wordt nauwelijks als publiek bezit ervaren. In Tilburg heet het stadhuis Stadskantoor 1 om spraakverwarring te vermijden met het oude stadhuis dat in gebruik is als trouwlocatie. Onwillekeurig wordt met het begrip kantoor benadrukt dat de hoofdfunctie van het stadhuis het huisvesten van ambtenaren is, in plaats van het hart van de lokale democratie. In onderwijsland is het een nobel gebruik om bij nieuwbouw docenten intensief te betrekken. Ouders worden echter zelden gevraagd om mee te denken. Toch zijn ouders met meer dan één kind al gauw 10 jaar betrokken bij de school van hun kinderen. Dat is langer dan het dienstverband van menig leerkracht.
We zijn publiek vastgoed primair gaan zien als de huisvesting van maatschappelijke en publieke instituten. Een misvatting. Publiek vastgoed zou op de eerste plaats een plek moeten zijn waar burgers graag komen en verblijven. Dan wordt het vanzelf een aantrekkelijke locatie voor professionals om hun diensten aan te bieden.
Third places zijn van de mensen
Gelukkig zijn er ook voorbeelden van deze laatste benadering van publiek vastgoed. De Openbare Bibliotheek van Amsterdam is er één van. De OBA is uitgeroeid tot een attractieve, druk bezochte, stedelijke verblijfplaats die veel meer is dan een uitleencentrale. Zo bestaan er meer grote en kleine plekken die functioneren als ‘hang out ‘ van de gemeenschap. De Amerikaanse socioloog Ray Oldenburg typeerde eind vorige eeuw deze plekken als ‘third places’. Hij dichtte ze grote betekenis toe voor het functioneren van lokale gemeenschappen. Kenmerkend voor deze plekken is de relatieve neutraliteit. Er is weliswaar een gastheer die een sleutelrol vervult, maar het klimaat is aan andere regels onderworpen dan thuis (first place) of op kantoor (second place). Succesvolle ‘third places’ zijn niet van de instituties maar van de gemeenschap, van de mensen.
De Nieuwe Jutter is een buurthuis in de Utrechtse Rivierenwijk dat door de bewoners is overgenomen van de welzijnsinstelling. Geheel onbezoldigd zorgen de bewoners er voor dat De Nieuwe Jutter zeven dagen per week, van ‘s morgens tot ‘s avonds geopend is. Van deze buurthuizen in eigen beheer zijn inmiddels meer voorbeelden. Hoe sympathiek zelfbeheer ook is, het is geen alternatief voor al die scholen, sporthallen, theaters, enzovoort. Daar gaat het immers om veel geld en flinke risico’s. Het teruggeven van publiek vastgoed aan de burgers, hoeft niet in de meest letterlijke zin begrepen worden. Het gaat over mentaal eigenaarschap. Het feitelijke eigendom en beheer mogen best in handen zijn van derden, zoals bij de third places die Oldenburg heeft beschreven.
Dat mentaal eigenaarschap vergt de heruitvinding van een begrip als publieke gastvrijheid. Place making en match making zijn daarvan de belangrijkste ingrediënten. De gastheer of gastvrouw die deze competenties verenigt, kunnen we het best vergelijken met een campingbaas.
Campingbaas geeft voorbeeld van publieke gastvrijheid
De campingbaas biedt zijn gasten verschillende opties. Er zijn stacaravans die permanent of per seizoen gehuurd kunnen worden. Een kampeerplaats met eigen sanitair en koelkast behoort ook tot de mogelijkheden. En er is een trekkersveldje voor wie houdt van eenvoud en flexibiliteit. De campingbaas zorgt voor ruime openingstijden; gasten melden zich tot laat in de avond aan. Aan bar en kampwinkel heeft de campingbaas een aardige bijverdienste. Elke vrijdag is er een barbecue aan lange boerentafels waarbij de gasten zelf muziek maken; er blijkt altijd genoeg talent aanwezig. In ruil voor een kleine bijdrage benutten schnabbelaars de camping als afzetgebied voor betaalde vrijetijdsactiviteiten. De campingbaas zorgt voor een fijne plek (place making) en brengt – waar nodig – de mensen met elkaar in contact (match making).
Het is niet moeilijk om in de campingbaas een exploitant van publiek vastgoed te zien. Het ‘trekkersveldje’ wordt dan een ‘voorziening met flexplekken’, en de ‘kampeerplaatsen met sanitair’ worden ‘zaalruimten met gebruik van beamer’. De ‘schnabbelaars’ worden in het publieke vastgoed de professionele dienstverleners op het gebied van zorg, welzijn en cultuur.
Bezoekers komen elk jaar weer terug omdat ze zich thuis voelen. Ze spreken over ‘onze’ camping. De campingbaas heeft belang bij die toe-eigening; het is de kern van z’n vak. Hij zorgt voor publieke gastvrijheid.
Hete aardappel
In het publieke vastgoed wordt gastvrijheid wel bezongen maar nauwelijks gepraktiseerd. De exploitatie lijkt meer op een hete aardappel die partijen naar elkaar doorschuiven. De eigenaar van het vastgoed schuift hem naar de maatschappelijke dienstverleners. De dienstverleners schuiven de aardappel vervolgens naar een gemeenschappelijke beheerder. Onwillekeurig roept dat het beeld op van stofjassen en sleutelbossen. De exploitatie van publiek vastgoed vraagt echter geen beheerders. Publiek vastgoed vraagt ondernemers die als een campingbaas zorgen voor een publieke en gastvrije entourage.
Marc van Leent is directeur van de Wijkplaats, partner van Bouwstenen en auteur van Publiek Vastgoed. Dit artikel is ontleend aan het boek Publiek Vastgoed, analyses, concepten, voorbeelden, dat op 6 december verschijnt bij Trancity.