Ruim vier jaar geleden deden woningcorporaties nog hun uiterste best om het dorpshuis, de dorpsschool en andere maatschappelijke voorzieningen in de krimpregio’s in stand te houden. Dorpen stonden onder druk. De corporatie bleek als laatste investeerder in een dorp de maatschappelijke rol met verve op te pakken. Dat deden ze mede op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dat besluit is onder anderen de opdracht aan woningcorporaties geformuleerd om de leefbaarheid in dorpen en steden te bevorderen. Van die taak hebben zij zich de afgelopen jaren met verve gekweten, overigens ook met oog op hun eigen belang. Sociaal vitale gemeenschappen komen immers ten goede aan de waarde van het eigen vastgoedbezit.
Paradigmashift
Sinds kort is echter een trend in omgekeerde richting zichtbaar. Sterker nog, is sprake van een paradigmashift, een perspectiefwisseling die erop neerkomt dat steeds meer corporaties zich beraden op hun extra, maatschappelijke taken en zelfs hun kerntaak, het bieden van huisvesting aan lagere inkomens in elk dorp, ter discussie stellen. Voor die plotselinge omwenteling zijn meerdere redenen te noemen: de economische crisis, bevolkingskrimp, de financiële excessen bij sommige woningcorporaties en het nieuwe regelgeving vanuit Den Haag en Brussel.
Tal van woningcorporaties hebben van het ministerie Wonen en Rijksdienst en de EU te horen gekregen dat ze ‘iets te veel doen’ en dat ze op financieel en volkshuisvestelijk terrein terughoudender zouden moeten optreden. Wat voor Den Haag vooral meespeelt, zijn de vele affaires die tot grote maatschappelijke en politieke ophef hebben geleid. De gang van zaken bij Vestia, de ontwikkeling van de SS Rotterdam en de soms uiterst royale beloningen voor de directies van woningbouwstichtingen, hebben het ministerie kritischer gemaakt. Naar verwachting zal het toezicht op de corporaties nog scherper worden en de beleidsvrijheid daardoor kleiner als onder meer de Woonautoriteit en de nieuwe Woningwet straks een feit zijn. En dat heeft directe gevolgen voor de bedrijfsvoering van de woningbouwstichtingen, vooral in de krimpgebieden is dat evident.
Corporaties zijn niet zomaar bedrijven
Corporaties halen hun verdiensten uit huurpenningen en de verkoop van woningen. Met die middelen geld vormen ze een fonds waarmee ze hun activiteiten financieren. Tot voor kort bleef de waarde van onroerend goed voortdurend stijgen en was de vraag hoe corporaties welke activiteiten moesten betalen niet echt aan de orde. Nu, door de crisis en nieuw rijksbeleid, is de vraag waarin corporaties investeren wel urgent geworden.
Vanwege de veranderende financiële en bestuurlijke context lijkt het erop dat de woningbouwverenigingen steeds meer concentreren op hun renderende vastgoed en zich met name terugtrekken uit een aantal krimpdorpen. Dorpen waar de waarde van hun onroerend goedbezit sowieso onder druk staat, waar leegstand is of waar geen voorzieningen meer zijn. Corporaties proberen, zoals alle ander bedrijven, vraag en aanbod met elkaar in evenwicht te brengen. Wanneer de vraag naar huurwoningen in een bepaald dorp afneemt, dan lijkt het logisch dat de woningbouwvereniging haar voorraad huurwoningen verkleint, door sloop, samenvoeging of verkoop. Dat mag bedrijfseconomisch wellicht kloppen, maar punt is dat corporaties niet zomaar bedrijven zijn. Zij zijn niet in het leven geroepen om primair winst te maken maar om mensen met een laag inkomen goede huisvesting te bezorgen. En die taak laat zich wat minder gemakkelijk vertalen in winst- en verliescijfers alleen. Als corporaties unverfroren zouden kiezen voor een puur bedrijfseconomische aanpak, dan zou dat kunnen betekenen dat zij niet alleen hun extra taken - zorg voor voorzieningen - afstoten maar ook dat mensen met een laag inkomen niet meer overal kunnen wonen.
Huurders nemen zelf het initiatief
In een verkennend onderzoek heeft Platform 31 samen bureau Atrivé gekeken naar 15, zowel grote als kleine, woningcorporaties in een aantal krimpgebieden. In vrijwel alle krimpregio’s overwogen één of meerdere corporaties om zich uit een gebied terug te trekken. Lang niet alle corporaties hadden een brede visie ontwikkeld, dat wil zeggen ze hadden hun plannen tot terugtrekking (nog) niet afgezet tegen hun taak om mensen met een lager inkomen te huisvesten en de leefbaarheid van de woonomgeving te bevorderen. Dat kan gezien worden als een manco, want als corporaties op grond van bedrijfseconomische overwegingen zouden besluiten zich uit gemeenschappen terug te trekken, dan zou je mogen verwachten dat ze dat, gezien hun oorsprong en taakstelling, ten minste maatschappelijk verantwoord doen. Anders gezegd: corporaties dienen in hun plannen rekening te houden met de belangen van bewoners (ex-huurders), met het behoud van het cultuurhistorisch erfgoed en met de mogelijke investeringsplannen van andere maatschappelijke organisaties. Daarbij behoort de vraag centraal te staan: als wij ons terugtrekken, blijven er dan nog scholen, winkels, crèches of ouderenvoorzieningen in het dorp en zal de bus er straks nog wel stoppen? Een goede terugtrekstrategie - of misschien is het beter om te spreken van een strategie voor maatschappelijk verantwoord loslaten - veronderstelt dat een corporatie samen met huurders en gemeente nadenkt over wat reëel is op de korte en lange termijn. Een corporatie die maatschappelijk verantwoord loslaat, houdt rekening met de belangen en emoties van de stakeholders en kijkt verder dan alleen het businessplan.
De ontwikkelingen in het Friese dorp Wons geven aan hoe een corporatie samen met huurders en gemeente kan komen tot een strategie van maatschappelijk verantwoord loslaten. Daar heeft de woningbouwvereniging Elkien met de bewoners overlegd hoe ze haar woningbezit geleidelijk kan afstoten zonder de belangen van de huurders en andere dorpelingen te schaden. Uit de gesprekken tussen betrokkenen is een initiatief voortgekomen waarbij de huurders zelf het beheer van de (huur-)woningen op zich nemen. Ze willen daartoe een coöperatie vormen. Dus waar corporaties in soortgelijke situaties, van een dalende vraag naar huurwoningen, geneigd zijn hun minder renderende woningen te slopen, samen te voegen of te verkopen, draagt Elkien haar bezit over aan de huurders.
Het initiatief van de huurders om zelf het beheer en de verhuur van de woningen op zich te nemen, is ook daarom interessant omdat hiermee feitelijk wordt teruggekeerd naar vroeger. Immers, de huidige woningstichtingen zijn ruim honderd jaar geleden begonnen als coöperatieve verenigingen en hebben pas heel veel later hun huidige bestuursvorm, stichting, gekregen. Dit roept wel de vraag om waarom het huurders wel zou lukken om huurwoningen voor lage inkomens te verhuren en de corporatie op termijn niet meer.
Overigens is hiermee niet gezegd dat de oplossing die voor Wons is gevonden altijd en overal toegepast zou kunnen worden. Wel geeft het aan hoe corporaties hun woningvoorraad in de krimpgebieden op een maatschappelijk verantwoorde manier kunnen loslaten, waarbij zowel de gezonde bedrijfsvoering als het maatschappelijk welzijn de rol krijgen die ze verdienen. Initiatieven die daarop gericht zijn, verdienen alle ruimte.
Anne-Jo Visser is programmaregisseur Unit Experimenten bij de Platform31. Het onderzoek waarnaar dit artikel verwijst, ‘Terugtrek strategieën van woningcorporaties’ kan hier worden gedownload.