Woningbouwverenigingen gaan steeds vaker over tot sloop van sociale huurwoningen. Zo had woningbouwvereniging Vestia in Rotterdam het plan opgevat om in de Tweebosbuurt woningen te slopen en te vervangen door nieuwbouw. Het ging daarbij om maar liefst 535 sociale huurwoningen die door nieuwbouw werden vervangen, met dien verstande dat maar 220 sociale huurwoningen zouden terugkeren met een huur tot aan de huurtoeslaggrens.
De overige nieuwbouwwoningen werden opgedeeld in 101 geliberaliseerde huurwoningen en 143 koopwoningen bestemd voor de vrije sector. De huurders van de te slopen huizen waren daar niet blij mee. Om dit plan tegen te houden zijn de afgelopen jaren juridische procedures gevoerd.[1]
Ik laat hieronder zien hoe een sociaal werker bewoners van sociale huurwoningen, die op de nominatie staan om gesloopt te worden, op een adequate wijze kan adviseren.[2]
Rechten bewoners van sloopwoningen
Woningbouwverenigingen die bestaande sociale huurwoningen willen slopen, kunnen daar als rechtsgrond ‘dringend eigen gebruik’ op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW voor gebruiken.
De beoogde diversiteit aan woningen zou beter voldoen aan een maatschappelijke behoefte
Argumenten van de verhuurder kunnen zijn: gedateerde woningen, verloedering van de buurt en veiligheidsrisico’s die nopen tot een meer gemengde woonvorm in de nieuwbouw (sociale huurwoningen, huurwoningen in de vrije sector en koopwoningen). In de verhuurdersbelangen tellen ook ondersteunende beleidsstukken van het gemeentelijk woningbeleid en de politieke besluitvorming daarover mee.
Vestia en gemeente Rotterdam
In de Vestia-zaak had het Rotterdamse college van B & W ingestemd met een herstructureringsplan voor de Tweebosbuurt. Daarin werd aangegeven dat de woningen verouderd waren en niet meer van deze tijd zijn. Daaropvolgend was er een samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Rotterdam en Vestia afgesloten.
Verder paste de herstructurering in verschillende plannen voor Rotterdam-Zuid, bijvoorbeeld het Nationaal Programma Rotterdam-Zuid (NPRZ). Tevens lag er een advies waarin onder meer aandacht werd gevraagd voor de stapeling van problemen in de buurt.
Tot slot werd in de Woonvisie 2030 gewag gemaakt van het feit dat het aantal goedkope woningen in de buurt disproportioneel is. Er zijn er te veel van. De beoogde diversiteit aan woningen zou beter voldoen aan een maatschappelijke behoefte.
Als bewoners niet akkoord gaan
Bij dat laatste punt is een kritische vraag van bewoners mogelijk: waarom zou een belangrijke teruggang in het aantal sociale huurwoningen voldoen aan een maatschappelijke behoefte? Hun verknochtheid aan de buurt, de betaalbaarheid van de woningen en het vinden van nieuwe woonruimte kunnen daarnaast belangrijk zijn.
Mochten de bewoners niet akkoord gaan met de huuropzegging op grond van dringend eigen gebruik, dan zal de verhuurder een civielrechtelijke procedure bij de kantonrechter aanhangig moeten maken om de huurders eruit te krijgen. In die procedure zal de kantonrechter een belangenafweging naar billijkheid tussen verhuurder en huurder laten plaatsvinden.
Voorafgaande moet rekening worden gehouden met de verknochtheid van bewoners aan de buurt
Buiten een civielrechtelijke procedure kan de bewoner of de bewonersvereniging een bestuursrechtelijke procedure tegen de gemeente aanspannen bij een onjuiste wijziging van het bestemmingsplan. Als bijvoorbeeld een milieueffectrapportage ontbreekt of de culturele en historische belangen van de buurt, zoals de handhaving van oude gevels, veronachtzaamd worden, kan de Raad van State het genomen besluit van de gemeenteraad vernietigen.
Helaas kan daarmee de vlag nog niet uit, omdat de gemeenteraad een nieuw besluit kan nemen waarin de tekortkomingen van het eerdere besluit hersteld worden.
Hoe kunnen sociaal werkers bewoners ondersteunen?
Sociaal werkers kunnen huurders helpen in hun strijd tegen sloop van hun sociale huurhuizen en zo nodig de Woonbond, het Juridisch Loket of sociaal raadslieden hierbij betrekken. Het volgende spoorboekje kan de helpende hand bieden.
- Zinvol verzet tegen sloopplannen
Woningbouwverenigingen moeten tijdig in overleg te treden met bewoners van buurten die op de nominatie staan om gesloopt te worden. Voorafgaande aan een huuropzegging wegens dringend eigen gebruik moet rekening worden gehouden met de verknochtheid van bewoners aan de buurt, het kunnen verkrijgen van nieuwe woonruimte en de betaalbaarheid bij het aanbieden of betrekken van nieuwe woonruimte. Laat een woningbouwvereniging dat na, dan is verzet tegen de sloopplannen zinvol. De rechter zal in de belangenafweging het beroep van de woningbouwvereniging op dringend eigen gebruik niet honoreren.
Het enkele feit dat een woningbouwvereniging wil overgaan tot sloop van woningen ter uitvoering van een bouw- of renovatieplan levert op zich geen grond op voor dringend eigen gebruik, ook niet als de te slopen woningen in de exploitatie onrendabel zijn (tenzij dit tot het vrij theoretische geval van een faillissement van de woningbouwvereniging zou leiden).
Sociaal werkers kunnen erop attenderen dat de mogelijkheid van andere keuzes op zich niet doorslaggevend is
Als een woningbouwvereniging niet kan aantonen dat er een maatschappelijke behoefte bestaat aan het slopen van sociale huurwoningen onder gelijktijdige vervanging door een mix van sociale, vrije sector en koopwoningen, trekt zij bij de rechter aan het kortste eind.
- Wanneer wordt verzet lastig?
Als een woningbouwvereniging de bewoners wel tijdig en op de juiste wijze in het proces heeft betrokken, dan is haar positie des te sterker als zij zich daarnaast kan beroepen op democratische besluitvorming en (gemeentelijke) beleidsstukken die haar handelwijze ondersteunen en billijken (zie Vestia). In de belangenafweging bij de rechter zal een beroep op dringend eigen gebruik ten gunste van de woningbouwvereniging uitvallen.
Sociaal werkers kunnen huurders erop attenderen dat andere keuzes dan sloop en nieuwbouw misschien mogelijk zijn (bewoners willen vaak renovatie in plaats van sloop), maar dat dit op zich niet doorslaggevend is. In een geschil gaat de rechter niet op de stoel van de woningbouwvereniging zitten.
- Sloopplannen vertragen
Als een opzegging wegens dringend eigen gebruik door de lagere rechter gebillijkt wordt, kunnen bewoners er baat bij hebben om door te procederen op voorwaarde dat hun hoger beroep niet kansloos is. Bewoners kunnen tijdens dit hoger beroep met toestemming van de rechter in hun huurwoning blijven wonen zonder onder de sloophamer te vallen.
Een bestuursrechtelijke procedure tegen een onjuiste wijziging van een bestemmingsplan kan leiden tot vernietiging door de Raad van State van het besluit van de gemeenteraad. Ook dat kan de nieuwbouwplannen van een woningbouwvereniging behoorlijk vertragen.
Onbegrip blijft
Met dit spoorboekje zal het onbegrip bij de bewoner niet zijn verdwenen. Die vraagt zich af: hoe is het mogelijk dat sociale huurwoningen worden gesloopt terwijl er minder voor terugkomen? Wie het weet, mag het zeggen.
Inmiddels is het grootste deel van de woningen in de Tweebosbuurt gesloopt. Een klein gedeelte van de woningen is gerenoveerd. Bij de sloop zijn de gezichtsbepalende gevels bewaard gebleven om opgenomen te worden in de nieuwe gevellijn.
Paul van Grinsven is als docent en onderzoeker verbonden aan de Hogeschool Utrecht.
[1] Rechtbank Rotterdam, 10 januari 2020, ECLI:NL:RBROT:2020:150. In hoger beroep: Gerechtshof Den Haag 30 november 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:2358. Deze uitspraak en het arrest zijn te raadplegen op www.rechtspraak.nl
[2] Dit artikel is gebaseerd op hoofdstuk 3 van een verkennend onderzoek naar het recht op wonen voor dakloze mensen in relatie tot mensenrechten dat ik verrichtte voor het Kenniscentrum Sociale Innovatie van de Hogeschool Utrecht. In dat onderzoek werd het begrip ‘dakloze mensen’ uitgebreid tot bewoners die weldra een dak boven hun hoofd dreigen te verliezen.
Foto: TijsB (Flickr Creative Commons)