De wooncoöperatie: burgers willen zeggenschap over hoe en met wie ze wonen

De jongste loot aan de boom van burgerinitiatieven is de wooncoöperatie. In Zwolle bouwen 55-plussers hun eigen hofje, in Finsterwolde behoeden de dorpelingen hun sloop tegen krimp. Het enthousiasme is groot, maar de drempels zijn hoog, blijkt uit een publicatie.

'Als de overheid of de markt het niet organiseert, dan doen we het zelf' – dat is het motto van de bewoners die hun woonsituatie naar eigen hand zetten. Het zijn initiatieven van burgers die een droom hebben over hoe het beter kan. De al oude coöperatie blijkt daarvoor een geschikt voertuig. Hierbij geholpen door de nieuwe Woningwet die sinds juli 2015 de coöperatieve vereniging als een organisatievorm van huurders en kopers erkent. De hoop bij sommigen is dat de coöperatie voor vernieuwing kan zorgen van de vastgeroeste woningmarkt.

Een bezoek aan zo'n wooncoöperatie in wording is een feest. Een en al enthousiasme, energie, creativiteit en uithoudingsvermogen. Het realiseren van een woondroom haalt schijnbaar het beste in mensen naar boven. Dat is nodig ook, want de weg naar de wooncoöperatie is vol hindernissen. Het vergt veel kennis, vaardigheden en tijd. Initiatieven zonder trekkers met het benodigde 'kapitaal' hebben weinig kans van slagen. Dat is het eerste wat we kunnen zeggen na een rondgang langs acht wooninitiatieven. De publicatie 'De wooncoöperatie, dat zijn wij!' doet verslag van de drijfveren, successen en obstakels.

Gedeeld eigenaarschap door coöperatieve structuur

Burgers komen in actie omdat de gevestigde instellingen hen onvoldoende bedienen. In plaats van te klagen steken ze zelf de handen uit de mouwen. De coöperatie is het favoriete voertuig omdat het gedeeld eigenaarschap mogelijk maakt. Bewoners verkrijgen daarmee de zeggenschap om zelf te kunnen bepalen hoe en met wie ze wonen. Behalve een betaalbaar dak boven het hoofd hebben de meeste coöperaties als doel een gemeenschap te behouden of creëren. Men wil wonen met gelijkgestemden, met mensen wonen die dezelfde opvatting hebben over samenwonen – meestal gaat dat om 'goed nabuurschap'. Zoiets vereist zeggenschap over de toegang, het kunnen selecteren van nieuwe bewoners.

Sowieso is zeggenschap van belang, maar dat hoeft allemaal niet volgens formele democratische regels. In de meeste initiatieven heeft een kleine kerngroep het voortouw en het meedenken en meesturen door de rest gebeurt langs informele weg. Op basis van vertrouwen, in plaats van controle.

Gerichtheid op het eigen belang

De wooninitiatieven passen helemaal in het plaatje van de doe-het-zelf-samenleving. Bij meerdere coöperaties is de terugtredende, minder zorgzame overheid de directe aanleiding om bij elkaar te gaan wonen en zelf de solidariteit te organiseren. Vaak zijn er plannen om de wooncoöperatie, als die gerealiseerd is, uit te breiden met zorg- en energievoorzieningen. Dit versterkt de behoefte aan selectieve toegang, want hoe meer er gedeeld wordt, hoe belangrijk eensgezindheid is.

Hier schuilt een addertje onder het gras. Door het gesloten karakter dreigt het gevaar van terugtrekking op het eigen belang. Twee bestaande wooncoöperaties met een lange historie, Daal & Berg in Den Haag en Samenwerking in Amsterdam, bedienen alleen nog de eigen groep. Daar is op zich niets tegen, maar het maakt de vaak gemaakte vergelijking met wooncorporaties – 'de wooncoöperatie is de nieuwe wooncorporatie' – wankel, want de laatste heeft nadrukkelijk een publieke taak.

Worden maatschappelijke doelen gediend, of de eigen achterban?

Het grote obstakel voor de wooncoöperaties is de financiering. Nederlandse geldschieters zijn onbekend met de wooncoöperatie en zien in de juridische constructie te grote risico's. Als ze al willen financieren dan nooit voor de volle 100 procent. Dus is eigen geld nodig of steun van overheid. Alle initiatieven doen op een of andere manier een beroep op overheidsmiddelen.

De coöperaties zien zichzelf graag als de nieuwe en betere versie van de corporaties en wijzen erop dat woningcorporaties indirect gesteund worden via het garantiefonds (het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, lenen tegen lage rente omdat de overheid in laatste instantie risico's afdekt). De wooncoöperaties vinden dat ze daar ook recht op hebben omdat ze maatschappelijke doelen dienen, zoals goedkope huisvesting en informele zorg. Maar als dat alleen voor de eigen achterban is, ligt financiering met publieke middelen niet onmiddellijk voor de hand. Overheidssteun zal gekoppeld worden aan voorwaarden, zoals algemene toegang in plaats van selectie. Daarmee zou de eigenheid van de coöperatie, de gemeenschapsvorming, worden ondergraven. Is de steun dat waard?

Steun van gemeentes en woningcorporaties is een voorwaarde

Het economisch tij werkt niet mee. Corporaties die bezit willen overdragen aan wooncoöperaties mogen niet onder de (oplopende) marktprijs verkopen zonder toestemming van de minister. Wooncoöperaties die bouwgrond zoeken merken dat oplevende investeringsdrift van beleggers en ontwikkelaars de grondprijzen opdrijven. Als de gemeente de grondeigenaar is, wat vaak het geval is, moet die kiezen tussen duur verkopen of voor minder geld wooncoöperaties aan een locatie helpen. Met de stijgende prijzen wordt die laatste optie steeds duurder en is een vorm van financiering uit publieke middelen.

Hier, maar ook op andere momenten is de houding van de gemeente en van woningcorporaties van groot belang voor de voortgang en succes van de initiatieven. De steun die verschilt enorm en hangt af van de politieke stellingname van wethouders en corporatiedirecteuren en de interesse van ambtenaren.

Een fundament voor toekomstige initiatieven

Een jaar na het begin van een experimentenprogramma van Platform31 met 14 initiatieven is er één wooncoöperatie die uitzicht heeft om in 2016 met bouwen te kunnen beginnen. De rest zit ergens meer of minder ver in het traject.

De 'wooncoöperatie' bevindt zich nog in een pioniersfase, maar de ervaringen van de pioniers leren dat als de lange weg niet wat korter wordt en de hindernissen niet lager, ze voorbehouden is aan een elite. Dan blijft de coöperatie op zijn hoogst een niche in plaats van een vernieuwer die de woningmarkt een ander aanzicht kan geven. Toekomstige initiatieven zouden op drie manieren geholpen kunnen worden.

Als eerste met een kennisbank met scenario's, keuzeopties, standaardcontracten et cetera. Daarnaast een fonds waarop een beroep gedaan kan worden voor professionele steun bij het opstellen van een bedrijfsplan; dat is niet per se een (volledig) overheidsfonds, een particulier initiatief ligt hier misschien meer voor de hand. Ten slotte is verlaging nodig van de financieringsdrempel, bijvoorbeeld door toegang tot het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, maar duurzamer is als Nederlandse banken en andere geldschieters hun schroom afwerpen, misschien door eens naar het buitenland te kijken waar de coöperatie heel gebruikelijk is, en met passende financieringsproducten komen.

Ondertussen knokken de coöperatieve initiatiefnemers met onverminderd enthousiasme verder, daaraan ligt het niet.

Jelle van der Meer is journalist, Tineke Lupi is projectleider bij Platform31. Ze zijn auteur van 'De wooncoöperatie: dat zijn wij'.

Afbeeldingsbron:
Creativecommons

Reageer

Reageer

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *